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Real Estate Securitization Immobilienverbriefung in Italien

Mit einer Veränderung des Verbriefungsgesetzes wurden kürzlich Objektgesellschaften für die Verbriefung von Immobilien eingeführt. Diese müssen keine Körperschaftssteuer und keine IRAP-Steuer zahlen. Auf die Asset Backed Securities, die von der Objektgesellschaft ausgestellt werden, fällt auch keine Quellensteuer an. 

Daher stellen Immobilienverbriefung-SPVs eine kostengünstige (im Vergleich zu herkömmlichen Immobilienfonds) und steuerrechtlich vorteilhafte Struktur dar, um in Italien in Immobilien zu investieren. Im folgenden Text erfahren Sie mehr über die wichtigsten Neuigekiten des italienischen Immobilienrechts.

I. Art. 7.2. des Verbriefungsgesetzes (Legge sulla cartolarizzazione) - Immobilienverbriefung

Artikel 23, Absatz 1, Buchstabe d) des Gesetzesdekrets Nr. 34 vom 30. April 2019: Einführung des Artikel 7.2 in das Verbriefungsgesetz, der die Verbriefung von Erlösen aus dem Eigentum von Immobilien oder eingetragenem beweglichem Vermögen durch italienische Verbriefungsobjektgesellschaften ("Real Estate Securitization SPVs"), die Asset Backed Securities ausstellen, regelt.

Der neu eingeführte Artikel 7.2 des Verbriefungsgesetzes legt die Hauptmerkmale von Real Estate Securitization SPVs wie folgt fest:

  • Real Estate Securitization SPVs können nur Transaktionen mit Erlösen durchführen, die sich aus dem Eigentum der Immobilienverbriefungs-SPVs an Immobilien (u.a. auch PV- oder Windenergieanalgen) ergeben;
  • die verbrieften Vermögenswerte und Rechte, die Beträge, die sich aus diesen Vermögenswerten und Rechten in welcher Weise auch immer ergeben, und alle anderen Rechte, die sich aus den von den Real Estate Securitization SPVs durchgeführten Verbriefungstransaktionen ergeben, werden durch gesetzliche Bestimmungen von den Vermögenswerten derselben Immobilienverbriefungszweckgesellschaften und von den Vermögenswerten, die sich aus anderen Transaktionen ergeben, getrennt (gesondertes Vermögen);
  • aus den gesonderten Vermögenswerten dürfen keine anderen Gläubiger als die Inhaber der von den Real Estate Securitization SPVs ausgestellten Asset Backed Securities befriedigt werden;
  • die Verpflichtungen gegenüber den Inhabern der von Real Estate Securitization SPVs emittierten ABS werden ausschließlich durch die Verwendung der entsprechenden gesonderten Vermögenswerte erfüllt.

II. Steuerrechtliche Regelung

Das italienische Finanzamt hat mit der Stellungnahme Nr. 132 vom 2. März 2021 die steuerrechtliche Behandlung der Real Estate Securitization SPVs festgelegt.

Die Stellungnahme Nr. 132 betrifft eine gemäß Artikel 7.2 des Verbriefungsgesetzes gegründete Objektgesellschaft, welche das Eigentum an zwei Photovoltaikanlagen von einer Leasinggesellschaft infolge der Auflösung der zugrunde liegenden Leasinggeschäfte erworben hat. Der Erwerb des zu den Photovoltaikanlagen gehörenden Immobilienvermögens durch eine solche Real Estate Securitization SPV wurde durch die Ausstellung einer einzigen Tranche von Asset Backed Securities finanziert, die von zwei Finanzinstituten gezeichnet wurden.

Das italienische Finanzamt hat klargestellt, dass:

  • hinsichtlich der italienischen Körperschaftssteuer ("IRES-CIT") aufgrund der in Artikel 7.2 des Verbriefungsgesetzes vorgesehenen Trennung der Vermögenswerte, die Erträge und Kosten aus der Verbriefungstransaktion  nicht der CIT unterliegen . Sollte der Real Estate Securitization SPV jedoch nach der Erfüllung aller seiner Verpflichtungen noch ein Betrag zur Verfügung stehen, würde dieser Betrag der CIT unterliegen;
  • da die italienische regionale Steuer auf produktive Aktivitäten ("IRAP") ihre Steuerbemessungsgrundlage aus den Buchhaltungsergebnissen ableitet, erfolgt  keine IRAP- Besteuerung , solange die Vermögenswerte der Verbriefung für Buchhaltungszwecke "außerbilanziell" bleiben (wie in einem im Zusammenhang mit der jeweiligen Transaktion veröffentlichten Buchhaltungsgutachten dargelegt);
  • Zinsen und ähnliche Erträge, die im Rahmen der von der Real Estate Securitization SPV zur Finanzierung des Erwerbs der Immobilien ausgestellten ABS anfallen, unterliegen der Steuerregelung des Gesetzesdekrets Nr. 239 vom 1. April 1996, das unter bestimmten Bedingungen sicherstellt, dass  keine Quellensteuern zugunsten der qualifizierten Anleger erhoben werden ;
  • die von der Real Estate Securitization SPV ausgeübten Immobilienverwaltungstätigkeiten in Bezug auf Wohn- und Zweckimmobilien unterliegen der normalen Mehrwertsteuerregelung gemäß Artikel 10, Absatz 1, Ziffern 8) und 8-bis) des italienischen Präsidialdekrets Nr. 633 vom 26. Oktober 1972 (das "italienische Mehrwertsteuergesetz"). Die Real Estate Securitization SPV ist per se zur Rückerstattung der Vorsteuer gemäß Artikel 19 des italienischen Umsatzsteuergesetzes berechtigt;
  • der Kauf, die Vermietung und der Verkauf von Immobilien durch eine Real Estate Securitization SPV unterliegt den normalen Umsatzsteuerregeln;
  • der Kauf und Verkauf von Vermögenswerten durch die Real Estate Securitization SPV unterliegt den gewöhnlichen Registrierungs-, Hypotheken- und Katastersteuern (die Sätze hängen von der Art der Vermögenswerte ab).

Die Neuigkeiten in Eckpunkten:

  • Einführung der Real Estate Securitization SPVs;
  • Ausstellung von Asset Backed Securities;
  • die erworbenen Immobilien stellen ein gesondertes Vermögen dar;
  • steuerrechtliche Vorteile der Real Estate SPV (kein IRES/CIT und kein IRAP);
  • die Auszahlung an qualifizierte Investoren aus einem White List Staat unterliegen nicht der Quellensteuer.

Die neue Regelung der sog. 7.2. Real Estate Securitization SPV schafft neue Investitionsmöglichkeiten auf dem italienischen Immobilienmarkt und bietet eine bessere Steuerregelung als die für Immobilien- Investmentfonds geltende, mit einer vereinfachten, kostengünstigeren, Struktur, die somit auch für Investitionen mit einem kleineren Volumen angewendet werden kann.

Dank der nun von der italienischen Steuerbehörde erfolgten Klärung, werden Real Estate Securitization SPVs zu einem effizienten Instrument, um neben italienischen Immobilienfonds in italienisches Immobilienvermögen zu investieren.

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