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Immobilienrecht Unwirksamkeit von Reservierungsgebühren

Ein Blick auf den aktuellen Immobilienmarkt zeigt: neugebaute Einfamilienhäuser sind begehrt wie eh und je! Viele Neubauprojekte haben bereits wenige Stunden nach ihrer Bekanntmachung hunderte Anfragen. Immer mehr Bauträger bitten die potenziellen Erwerber daher bereits vor Abschluss des erforderlichen notariellen Bauträgervertrages um eine sog. Reservierungsgebühr.

Dies erleben jedoch nicht nur interessierte Häuslebauer, sondern auch die potenziellen Erwerber von unbebauten oder bebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen. Auch hier bitten die Verkäufer die Erwerber regelmäßig um eine Reservierungsgebühr, die die Erwerber in Anbetracht des großen Interesses häufig widerspruchslos bezahlen.

Der Reservierungsgebühr ist häufig immanent, dass diese in einem gesonderten Reservierungsvertrag vereinbart wird, in dem der Erwerber darauf hingewiesen wird, dass die Gebühr auf den noch zu vereinbarenden Kaufpreis angerechnet wird.

Doch nicht selten treten die Erwerber noch vor Abschluss des notariellen Kauf-/Bauträgervertrages von ihrer Erwerbsabsicht zurück, etwa weil sie eine andere, interessantere Immobilie gefunden haben.

Für diesen Fall – nämlich des Nichtzustandekommens des eigentlichen Bauträger- bzw. Kaufvertrages – sieht die Reservierungsvereinbarung im Kleingedruckten meist lapidar vor, dass eine Erstattung der Reservierungsgebühr nicht erfolgt.

Doch von dieser Klausel sollten sich die Erwerber nicht abschrecken lassen. Immer mehr Instanzgerichte beschäftigen sich in den vergangenen Jahren mit der Frage der Wirksamkeit solcher Reservierungsvereinbarungen.

Bereits mehrere Amtsgerichte bundesweit haben mittlerweile unabhängig voneinander entschieden, dass derartige Reservierungsvereinbarungen jedenfalls dann unwirksam sind, wenn sie nicht notariell beurkundet sind und wenn der Erwerber eine Reservierungsgebühr i.H.v. mindestens 0,3 % des späteren Kaufpreises zu zahlen hat. Denn bei einer Gebühr in dieser Höhe werde auf den Erwerber durch die Reservierungsgebühr ein unangemessener Druck zum Erwerb des Grundstücks ausgeübt.

Diese Grundsätze wurden bereits durch den Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung für Reservierungsvereinbarungen von Maklern entwickelt – die Instanzgerichte übertragen diese höchstrichterliche Rechtsprechung mit guten Gründen nun auch auf Reservierungsvereinbarungen, die von Verkäufern oder Bauträgern selbst verwendet werden.

Die Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung hat zur Folge, dass die Reservierungsgebühr für den Fall des Nichtzustandekommens des notariellen Kauf- oder Bauträgervertrages zurückzuerstatten ist.

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