Immobilienrecht Niederlande - Kauf einer Immobilie
Immobilienrecht in den Niederlanden
Von unserem deutschsprachigen DIRO-Anwalt in Haarlem, Herr Pieter (P.D.) Bosma, Tel. +31 85 3332123 , E-Mail p.bosma@berlinger.nl , www.berlinger.nl
Beim Kauf einer Immobilie in den Niederlanden sind im Vergleich zum deutschen Kauf- und Immobilienrecht einige Besonderheiten zu beachten. Dies gilt insbesondere für den Ablauf des Erwerbs, die dreitägige Bedenkzeit nach Abschluss des Kaufvertrags sowie die notarielle Eigentumsübertragung.
Erwirbt eine deutsche Person eine Immobilie in den Niederlanden, sind insbesondere die niederländischen Vorschriften über die Übertragung des Eigentums zu berücksichtigen. Welche Rechtsordnung auf den Kaufvertrag selbst Anwendung findet, hängt dagegen auch von einer möglichen Rechtswahl und den Regeln des internationalen Privatrechts ab.
I. Der Ablauf des Immobilienerwerbs in den Niederlanden
Der Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden erfolgt üblicherweise in folgenden Schritten:
- Interesse an der Immobilie, Kontaktaufnahme mit dem Makler und dem Verkäufer sowie Besichtigung
- Abschluss des Kaufvertrags (Kaufvorvertrag)
- Übertragung und Beurkundung der Auflassung des Eigentumserwerbs durch den Notar
- Eintragung der in das niederländische Grundbuch (Kadaster). Eigentumsübergang an den Käufer
- Abschließende Kontrolle der Eintragung und Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer
1. Anbahnung des Immobilienkaufs in den Niederlanden
Wie in Deutschland beginnt der Immobilienerwerb häufig mit einer Verkaufsanzeige eines Maklers oder einer Privatperson. Anschließend nehmen potenzielle Käufer Kontakt zum Verkäufer auf und besichtigen die Immobilie. Der rechtliche Prozess des Erwerbs einer Immobilie beginnt erst mit der Schließung eines Kaufvertrages.
2. Kaufvertrag in den Niederlanden
Der Kaufvertrag wird in den Niederlanden häufig als voorlopige koopovereenkomst (Kaufvorvertrag) bezeichnet. Er kann beispielsweise durch einen Makler oder einen Notar vorbereitet werden.
Die Bezeichnung als „vorläufiger Kaufvertrag“ ist insofern irreführend, als der Vertrag grundsätzlich bereits verbindlich ist. Eine Besonderheit besteht jedoch darin, dass bestimmten privaten Käufern von Wohnimmobilien nach Maßgabe des niederländischen Rechts eine dreitägige Bedenkzeit zusteht.
Bedenkzeit
Ein privater Käufer einer Wohnimmobilie kann grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Bedenkzeit ohne Angabe von Gründen vom Kaufvertrag zurücktreten.
Die Frist beginnt grundsätzlich um 0 Uhr des Tages nach der Übergabe des von beiden Parteien unterzeichneten Kaufvertrags an den Käufer. Bei der Berechnung sind besondere gesetzliche Regeln zu Wochenenden und Feiertagen zu beachten. Mindestens zwei der drei Tage müssen Werktage sein.
Entscheidend ist, dass der Rücktritt dem Verkäufer innerhalb der maßgeblichen Frist zugeht. Es genügt daher nicht, die Rücktrittserklärung lediglich innerhalb der Frist abzusenden.
Der Rücktritt innerhalb der gesetzlichen Bedenkzeit ist grundsätzlich ohne Vertragsstrafe möglich. Bereits entstandene Kosten, beispielsweise Makler- oder Notarkosten, können jedoch nach den jeweiligen Vereinbarungen und Umständen weiterhin relevant sein.
Auflösende Bedingungen und Finanzierungsvorbehalt
Im Kaufvertrag können zusätzlich sogenannte auflösende Bedingungen (ontbindende voorwaarden) vereinbart werden. Ein typisches Beispiel ist der Finanzierungsvorbehalt.
Dieser ermöglicht es dem Käufer, sich unter den vereinbarten Voraussetzungen vom Kaufvertrag zu lösen, wenn die Finanzierung der Immobilie nicht zustande kommt. Dabei müssen die vertraglich vereinbarten Fristen und Nachweispflichten eingehalten werden. Je nach Vertragsgestaltung kann der Käufer beispielsweise verpflichtet sein, nachzuweisen, dass er sich erfolglos um eine Finanzierung bemüht hat.
Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt oder die erforderlichen Nachweise nicht rechtzeitig erbracht, kann der Käufer trotz fehlender Finanzierung an den Vertrag gebunden bleiben. Die konkreten Bedingungen sollten daher vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden.
Formerfordernisse beim Immobilienkauf
Das niederländische Recht unterscheidet hinsichtlich der Form des Kaufvertrags insbesondere danach, ob der Käufer als Verbraucher handelt.
Kauft eine natürliche Person eine zu Wohnzwecken bestimmte Immobilie außerhalb ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit, muss der Kaufvertrag grundsätzlich schriftlich geschlossen werden. Dies gilt auch für bestimmte Verträge über noch zu errichtende Wohnimmobilien.
Sollte es sich bei dem Käufer jedoch um keinen Verbraucher, z.B. ein Unternehmen, handeln, ist eine mündliche Absprache über die Einigung des Immobilienerwerbes ausreichend.
3. Notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung
Mit dem Abschluss des Kaufvertrags wird der Käufer noch nicht Eigentümer der Immobilie. Für den Eigentumsübergang sind eine notarielle Übertragungsurkunde (akte van levering) und deren Eintragung in das zuständige öffentliche Register erforderlich.
Der Notar prüft im Rahmen der Vorbereitung der Übertragung unter anderem, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist und ob der Übertragung Hindernisse entgegenstehen, beispielsweise bestehende Hypotheken oder Pfändungen.
Die Übertragungsurkunde wird von den Parteien unter Mitwirkung des Notars unterzeichnet. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung in das niederländische Grundbuch.
4. Eintragung der Übertragungsurkunde in das Grundbuch
Die notarielle Übertragungsurkunde wird in der Regel am Tag der Unterzeichnung oder zeitnah danach beim niederländischen Grundbuch (Kadaster) zur Eintragung eingereicht.
Erst mit der erforderlichen Eintragung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über. Der Notar kontrolliert anschließend, ob die Eintragung ordnungsgemäß erfolgt ist und keine entgegenstehenden Eintragungen vorliegen.
5. Kaufpreiszahlung
Nach der Eintragung der Übertragungsurkunde und der abschließenden Prüfung durch den Notar wird der Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt. Damit ist der Erwerb in der Regel abgeschlossen.
Vertragsstrafen
Für den Fall, dass eine Partei ihre vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, enthalten niederländische Immobilienkaufverträge häufig Vertragsstrafenklauseln.
Diese sehen beispielsweise vor, dass eine Partei bei Nichterfüllung nach Eintritt des Verzugs eine Vertragsstrafe zahlen muss. Häufig ist zunächst eine schriftliche Mahnung erforderlich, verbunden mit einer weiteren Frist zur Erfüllung. In vielen Vertragsmustern beträgt diese Frist acht Tage.
Die genauen Voraussetzungen und die Höhe der Vertragsstrafe richten sich nach dem jeweiligen Vertrag. Eine Vertragsstrafe entsteht daher nicht in jedem Fall automatisch nach Ablauf von acht Tagen.
Sicherheitsleistungen
Zur Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen wird häufig eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises vereinbart. Diese wird üblicherweise beim Notar hinterlegt oder durch eine Bankgarantie abgesichert.
Die Sicherheitsleistung dient insbesondere dazu, die Einhaltung der vertraglichen Pflichten des Käufers abzusichern. Sie ist nicht ohne Weiteres mit einer bereits verwirkten Vertragsstrafe gleichzusetzen. Ob und unter welchen Voraussetzungen der hinterlegte Betrag an eine Partei ausgezahlt werden darf, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen und den einschlägigen rechtlichen Voraussetzungen.
II. Pflichten des Verkäufers und des Käufers in den Niederlanden
Beim Verkauf einer Immobilie treffen den Verkäufer und den Käufer unterschiedliche Pflichten. Von besonderer Bedeutung sind die Mitteilungspflicht des Verkäufers und die Untersuchungspflicht des Käufers.
Der Verkäufer muss den Käufer über ihm bekannte, relevante Mängel informieren. Der Käufer ist seinerseits gehalten, die Immobilie auf erkennbare Mängel zu untersuchen und bei konkreten Anhaltspunkten gegebenenfalls weitere Nachforschungen anzustellen.
Das Verhältnis beider Pflichten hängt vom Einzelfall ab. Insbesondere kann die Mitteilungspflicht des Verkäufers schwerer wiegen, wenn ihm ein erheblicher Mangel bekannt ist, den er dem Käufer verschweigt.
Zeigt sich nach dem Erwerb ein Mangel, ist deshalb zu prüfen, ob der Verkäufer seine Informationspflichten verletzt hat und ob die Immobilie den vertraglich vereinbarten beziehungsweise gesetzlich vorausgesetzten Anforderungen entspricht.
Hat der Verkäufer einen ihm bekannten erheblichen Mangel verschwiegen, können dem Käufer unter den jeweiligen Voraussetzungen Ansprüche, etwa auf Schadensersatz, zustehen. Ob auch eine Vertragsauflösung möglich ist, muss anhand der konkreten Umstände und der gesetzlichen Voraussetzungen beurteilt werden.
War der Mangel für den Käufer erkennbar oder wurde er ausdrücklich auf den Mangel hingewiesen, kann dies seine Ansprüche beeinträchtigen. Allerdings führt ein unterlassenes weiteres Nachforschen nicht in jedem Fall automatisch zum Verlust sämtlicher Ansprüche.
Gerade beim Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden empfiehlt es sich daher, den Zustand der Immobilie sorgfältig prüfen zu lassen und die Angaben des Verkäufers sowie die vertraglichen Regelungen zu Mängeln genau zu dokumentieren.
Fazit
Der Erwerb einer Immobilie in den Niederlanden unterscheidet sich in mehreren Punkten vom deutschen Verfahren. Wer eine Immobilie in den Niederlanden erwerben möchte, sollte deshalb die vertraglichen Bedingungen und die möglichen Risiken frühzeitig prüfen lassen. So können Missverständnisse vermieden und die eigenen Rechte im Kaufprozess besser abgesichert werden.
