Immobilieneigentum in Spanien: laufende Kosten, Steuern und rechtliche Verpflichtungen

Immobilieneigentum in Spanien: laufende Kosten, Steuern und rechtliche Verpflichtungen

Von unserem DIRO-Anwalt aus Barcelona, Herr Nils Döhler, Tel: +34 93 010 75 93 , E-Mail: ndohler@dauss.es , www.dauss.es

Der Besitz einer Immobilie in Spanien ist mit fortlaufenden rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen verbunden. Unabhängig davon, ob das Objekt als Ferienwohnung, Kapitalanlage oder zukünftiger Wohnsitz genutzt wird, bestehen regelmäßige Abgaben, technische Anforderungen und gemeinschaftsrechtliche Regeln. Der folgende Ratgeber fasst die wichtigsten Punkte zusammen, die Eigentümer kennen sollten.

Eigentümer sind verpflichtet, ihre Immobilie dauerhaft in einem sicheren und ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Dazu zählen insbesondere:

• Gewährleistung der baulichen Sicherheit
• Einhaltung von Brandschutzvorgaben, insbesondere bei Grundstücken in Waldnähe
• Regelmäßige Instandhaltung von Dach, Fassade und Zugängen
• Vermeidung von Feuchtigkeit und Schimmel
• Ordnungsgemäße Abfallentsorgung
• Abschluss geeigneter Versicherungen

Kommunale Behörden können bei Mängeln Sanierungsmaßnahmen anordnen. Bei schweren Verstößen, etwa bei Einsturzgefahr oder unzulässigen baulichen Veränderungen, sind auch Abrissanordnungen möglich, deren Kosten vom Eigentümer zu tragen sind.

Wohnungseigentum unterliegt in Spanien dem Recht des sogenannten horizontalen Eigentums. Dieses regelt die Organisation und Verwaltung von Mehrfamilienanlagen.

2.1 Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft ist unter anderem zuständig für:

• Gebäude und Gemeinschaftsflächen
• Aufzüge und technische Anlagen
• Schwimmbäder und Gartenbereiche
• Parkanlagen und Wohnanlagen

2.2 Laufende Beiträge und Sonderumlagen

Eigentümer leisten regelmäßige Zahlungen an die Gemeinschaft. Die Höhe richtet sich unter anderem nach:

• Größe und Quote der Einheit
• Ausstattung der Anlage
• Umfang der gemeinschaftlichen Dienstleistungen

Bei größeren Reparaturen oder Modernisierungen können zusätzliche Sonderumlagen beschlossen werden.

2.3 Relevante Unterlagen

Vor und nach dem Erwerb sollten insbesondere folgende Dokumente geprüft werden:

• Gemeinschaftssatzung
• Jahresabrechnungen
• Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen
• Aktueller Haushaltsplan und ggf. beschlossene Sonderumlagen

Nicht selten werden kostspielige Maßnahmen beschlossen, ohne dass Käufer hiervon vor Vertragsabschluss Kenntnis hatten.

Viele Gemeinden verlangen ab einem bestimmten Gebäudealter eine technische Überprüfung des baulichen Zustands. Diese Inspektion bewertet unter anderem:

• Tragfähigkeit und Stabilität
• Zustand der Fassade und gemeinsamer Bauteile
• Erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen

Der Prüfbericht kann verbindliche Fristen für Sanierungen von Gebäuden festlegen. Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder oder behördliche Maßnahmen. Besonders bei älteren Bestandsimmobilien ist eine frühzeitige Prüfung ratsam.

Auch ohne Vermietung entstehen in Spanien laufende Steuerpflichten. Dies betrifft ebenso Eigentümer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien.

4.1 Grundsteuer und kommunale Abgaben

Die jährliche Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben und basiert auf dem Katasterwert der Immobilie. Hinzu kommen weitere lokale Gebühren, etwa für die Müllentsorgung. Die Höhe variiert stark je nach Gemeinde. Die Zahlung erfolgt meist per Lastschrift über ein spanisches Bankkonto, zunehmend auch über ausländische Konten im EU-Bereich.

4.2 Einkommensteuer für Nichtresidenten

Auch bei Eigennutzung oder Leerstand fällt Einkommensteuer an. Grundlage ist ein fiktiver Nutzungsertrag, der sich prozentual am Katasterwert orientiert. Für Personen mit Wohnsitz innerhalb der Europäischen Union gilt ein reduzierter Steuersatz. Bei Vermietung sind die tatsächlichen Mieteinnahmen zu versteuern, abzgl. der angefallenen bzw. abschreibbaren Kosten.

4.3 Einkommensteuer für Residenten

Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien unterliegen der Besteuerung ihres weltweiten Einkommens. Dies umfasst auch Einkünfte aus Vermietung oder Kapitalanlagen im Ausland.

4.4 Vermögenssteuer

Spanien erhebt eine Vermögenssteuer, die auch Immobilien von steuerlich nicht ansässigen Eigentümern erfassen kann. Freibeträge und Steuersätze unterscheiden sich deutlich je nach Region. Für sehr hohe Vermögen existiert zusätzlich eine gesonderte Solidaritätsabgabe.

Als steuerlich ansässig gilt eine Person grundsätzlich, wenn einer der folgenden Punkte erfüllt ist:

• Aufenthalt von mehr als 183 Tagen pro Jahr in Spanien
• Mittelpunkt der persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien
• Wohnsitz des Ehepartners und minderjähriger Kinder in Spanien

Die Einstufung erfolgt stets anhand des Einzelfalls und hat weitreichende steuerliche Konsequenzen, insbesondere für Einkommen und Vermögen.

Neben Steuern und Gemeinschaftskosten fallen regelmäßig weitere Kosten an, darunter:

• Gebühren für Wasser, Strom und Gas
• Versicherungen für Gebäude, Hausrat und Haftpflicht
• Pflege von Garten und Pool
• Verwaltungsgebühren für externe Hausverwaltungen
• Regelmäßige technische Prüfungen
• Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

In beliebten Ferienregionen können sich diese Ausgaben deutlich summieren.

• Den Katasterwert regelmäßig überprüfen, da er mehrere Steuerarten beeinflusst
• Fristen für Steuerzahlungen im Blick behalten
• Aktivitäten der Eigentümergemeinschaft aktiv verfolgen
• Versorgungsverträge mit automatischer Zahlung einrichten
• Immobilien bei längerer Abwesenheit kontrollieren lassen
• Versicherungsschutz an Nutzung und Lage anpassen
• Bei Vermietung regionale Vorgaben für Kurzzeitvermietung beachten

Der Besitz einer Immobilie in Spanien bringt fortlaufende Verpflichtungen mit sich, die häufig unterschätzt werden. Steuern, Gemeinschaftsregeln und technische Anforderungen erfordern eine kontinuierliche Aufmerksamkeit. Wer diese Aspekte frühzeitig berücksichtigt, kann finanzielle Risiken minimieren und den langfristigen Werterhalt der Immobilie sichern.