Immobilienkauf in Spanien: Ablauf, Verträge, Steuern und rechtliche Grundlagen

Immobilienkauf in Spanien: Ablauf, Verträge, Steuern und rechtliche Grundlagen

Von unserem DIRO-Anwalt aus Barcelona, Herr Nils Döhler, Tel: +34 93 010 75 93 , E-Mail: ndohler@dauss.es , www.dauss.es

Der Erwerb einer Immobilie in Spanien gewinnt für Käufer aus Deutschland und anderen EU-Staaten zunehmend an Bedeutung. Ob Ferienimmobilie, Alterswohnsitz oder Investition. Die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich in zentralen Punkten vom deutschen System. Dieser Ratgeber erläutert den typischen Ablauf eines Immobilienkaufs in Spanien, die gängigen Vertragsformen sowie die anfallenden Steuern und Nebenkosten.

Im spanischen Rechtssystem ist der Immobilienkauf bereits durch einen privatschriftlichen Vertrag wirksam. Eine notarielle Beurkundung ist nicht Voraussetzung für die Gültigkeit des Kaufvertrags, spielt jedoch eine zentrale Rolle bei Eigentumsübertragung und Registereintrag.

Zu den wesentlichen Besonderheiten zählen:

• Hohe Relevanz privater Kaufverträge
• Keine beratende Funktion des Notars
• Paralleles Bestehen von Grundbuch und Kataster
• Abweichende Flächenangaben je nach Register
• Regionale Unterschiede bei Steuern und Gebühren

Ein grundlegendes Verständnis dieser Struktur ist entscheidend, um rechtliche und wirtschaftliche Risiken zu vermeiden.

2.1 Reservierungsvereinbarung

Der Kaufprozess beginnt häufig mit einer Reservierung. Gegen Zahlung eines geringen Betrags wird die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vom Markt genommen.

Diese Phase dient unter anderem:

• der Sichtung relevanter Unterlagen
• ersten Finanzierungsabklärungen
• technischen oder rechtlichen Vorprüfungen

Auch wenn es sich noch nicht um einen endgültigen Kaufvertrag handelt, können solche Vereinbarungen rechtliche Bindungen enthalten. In der Praxis werden Reservierungsdokumente teilweise mit weitreichenden Verpflichtungen versehen und sollten daher sorgfältig geprüft werden.

2.2 Privatschriftlicher Kaufvertrag

Der privatschriftliche Kaufvertrag stellt das zentrale Vertragswerk des spanischen Immobilienkaufs dar. Häufig wird hierfür ein sogenannter Arras Vertrag oder Optionsvertrag verwendet.

Typische Inhalte sind:

• vollständiger Name,
• Geburtsdatum,
• Art und Nummer des Ausweises/Reisepass,
• Staatsangehörigkeit,
• Wohnsitzland,
• Begründung der UBO-Eigenschaft (z. B. Beteiligungshöhe, Kontrollrechte) und Angaben zur Beteiligungskette.

2.3 Notarielle Beurkundung

Mit der notariellen Urkunde wird im Regelfall der Eigentumsübergang vollzogen. Im Rahmen des Termins erfolgen:

• Kaufpreiszahlung
• Identitäts- und Vertretungsprüfung
• Verlesung oder Zusammenfassung der Urkunde
• Einleitung der Eintragung ins Grundbuch, nach vorheriger Abwicklung der erforderlichen Steuererklärungen

Der spanische Notar nimmt eine neutrale Rolle ein. Seine Tätigkeit beschränkt sich auf die formelle Beurkundung und Identitätskontrolle.

Er übernimmt insbesondere keine:

• rechtliche Beratung
• baurechtliche Prüfung
• inhaltliche Kontrolle der zuvor geschlossenen Verträge

Aus diesem Grund ist eine eigenständige rechtliche Begleitung vor Abschluss des privatschriftlichen Vertrags besonders wichtig.

Grundbuch und Kataster sind in Spanien zwei voneinander unabhängige Register.

Grundbuch

Das Grundbuch entfaltet rechtliche Wirkung gegenüber Dritten und enthält unter anderem:

• Eigentumsverhältnisse
• Hypotheken und Dienstbarkeiten
• sonstige Belastungen
• eingetragene Flächen und Objektbeschreibungen

Gerade bei älteren Immobilien sind die Angaben nicht immer aktuell oder vollständig.

Kataster

Das Kataster ist ein Verwaltungsregister der Steuerbehörde. Es erfasst:

• Lage und grafische Darstellung
• Flächenangaben
• Nutzungsarten

Abweichungen zwischen Exposé, Kataster und Grundbuch sind häufig und sollten vor dem Kauf geklärt werden.

5.1 Erwerbssteuern

Die steuerliche Belastung richtet sich nach Art der Immobilie.

Bei Bestandsimmobilien fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz variiert regional und liegt zwischen vier und dreizehn Prozent.

Bei Neubauten gelten:

• Mehrwertsteuer in Höhe von zehn Prozent
• zusätzlich Stempelsteuer, deren Höhe regional unterschiedlich ist

Sonderkonstellationen wie Bauland oder gewerbliche Objekte können abweichende Regelungen auslösen, sowie für den Fall, dass Unternehmen als Parteien auftreten.

5.2 Notar und Grundbuch

Die Kosten für notarielle Beurkundung und Grundbucheintrag bewegen sich meist im Bereich von zwei bis drei Prozent des Kaufpreises.

5.3 Maklerprovision

Maklergebühren liegen häufig zwischen drei und sieben Prozent. In vielen Regionen trägt der Verkäufer die Kosten, jedoch bestehen regionale Abweichungen. Auch Maklerverträge sollten vor Unterzeichnung rechtlich geprüft werden.

Zu den häufigsten Risiken zählen:

• fehlende Prüfung der Eigentümergemeinschaft
• ungeprüfte Unterzeichnung privater Verträge
• unerkannte Belastungen im Grundbuch
• widersprüchliche Flächenangaben
• nicht geprüfte baurechtliche Situation

Diese Punkte können erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen nach sich ziehen.

Zur Risikominimierung empfiehlt sich:

• rechtliche Prüfung vor jeder Vertragsunterzeichnung
• Abgleich von Grundbuch und Kataster
• Einsicht in Unterlagen der Eigentümergemeinschaft
• Klärung baurechtlicher Altlasten
• Berücksichtigung regionaler Steuerregelungen
• Anzahlungen nur auf klarer vertraglicher Grundlage

Der Immobilienkauf in Spanien folgt eigenen rechtlichen und steuerlichen Regeln. Der hohe Stellenwert privatschriftlicher Verträge, regionale Unterschiede und das Nebeneinander mehrerer Register erfordern eine sorgfältige Vorbereitung. Eine strukturierte Prüfung vor dem Kauf schützt vor kostspieligen Fehlern und schafft die Grundlage für eine rechtssichere Investition.