Immobilienkauf in Spanien: Rechtliche Risiken, Schutzvorschriften und regionale Besonderheiten

Immobilienkauf in Spanien: Rechtliche Risiken, Schutzvorschriften und regionale Besonderheiten

Von unserem DIRO-Anwalt aus Barcelona, Herr Nils Döhler, Tel: +34 93 010 75 93 , E-Mail: ndohler@dauss.es , www.dauss.es

Der Erwerb von Immobilien in Spanien ist für viele Käufer attraktiv. Besonders gefragt sind Küstenlagen, Inselregionen und ländliche Gegenden. Gleichzeitig bestehen rechtliche Risiken, die vor allem ausländischen Erwerbern häufig nicht bekannt sind. Unterschiedliche Bauvorschriften, Umweltauflagen und regionale Sonderrechte können erhebliche Folgen haben. Dieser Ratgeber stellt die wichtigsten Risikobereiche dar und zeigt, worauf vor dem Kauf zu achten ist.

Spanien verfügt über besonders strenge Regelungen zum Schutz der Küsten. Große Teile der Küstenlinie sind staatliches Eigentum oder unterliegen erheblichen Nutzungseinschränkungen.

Typische Konsequenzen sind:

• Bauverbote in direkter Nähe zum Meer
• Einschränkungen bei Umbauten und Modernisierungen
• Nutzung auf Grundlage von Konzessionen statt Eigentum
• Rückbauanordnungen in Ausnahmefällen
• Begrenzungen bei Pools, Terrassen oder Erweiterungen

Der geschützte Bereich erstreckt sich je nach Lage über mehrere Zonen mit unterschiedlichen Restriktionen. Zahlreiche ältere Gebäude befinden sich heute in Bereichen, in denen Neubauten nicht mehr zulässig wären. Eine rechtliche Prüfung der Lage ist daher unverzichtbar.

Grundstücke im Außenbereich unterliegen in Spanien besonderen Vorgaben. Die Bezeichnung als Landgrundstück bedeutet häufig:

• Keine oder nur sehr eingeschränkte Bebauungsmöglichkeiten
• Nutzung vorrangig für landwirtschaftliche Zwecke
• Genehmigungen nur für bestimmte Projekte
• Häufig Ausschluss touristischer Nutzung
• Erhöhte Anforderungen an Umwelt und Brandschutz

Baugenehmigungen sind selten und oft an strenge Auflagen geknüpft. Besonders komplex sind Grundstücke in Schutzgebieten, Waldzonen oder landwirtschaftlichen Vorbehaltsflächen. Auch die Erschließung mit Wasser und Strom ist nicht immer gesichert. Bestehende Gebäude lassen sich zudem nicht in jedem Fall nachträglich legalisieren.

Rechtswidrige oder nur teilweise genehmigte Gebäude stellen eines der größten Risiken dar. Diese Problematik betrifft sowohl Landgrundstücke als auch innerörtliche Immobilien.

Häufige Ursachen sind:

• Errichtung ohne Baugenehmigung
• Spätere Anbauten ohne Eintragung
• Abweichungen zwischen tatsächlicher und eingetragener Fläche
• Nutzungsänderungen ohne Genehmigung
• Bauwerke in eigentlich geschützten Lagen

Mögliche Folgen reichen von Nutzungsbeschränkungen über Abrissanordnungen bis hin zu fehlenden Versorgungsanschlüssen. Auch eine Vermietung oder Finanzierung kann ausgeschlossen sein. Vor einem Kauf sollten Bauakten, Grundbuch, Kataster sowie gemeindliche Bescheinigungen sorgfältig geprüft werden. Ergänzend kann ein Sachverständigengutachten sinnvoll sein.

Das spanische Umweltrecht sieht eine weitreichende Haftung vor. Nicht nur der Verursacher, sondern auch der aktuelle Eigentümer kann für Bodenverunreinigungen verantwortlich gemacht werden.

Mögliche Belastungen sind unter anderem:

• Öl- und Kraftstoffrückstände
• Chemische Stoffe
• Belastete landwirtschaftliche Flächen
• Illegale Ablagerungen
• Asbesthaltige Baustoffe

Ein erhöhtes Risiko besteht bei ehemaligen Industrieflächen, Werkstätten oder intensiv genutzten Agrargrundstücken. Eine umweltrechtliche Prüfung vor dem Erwerb kann erhebliche Folgekosten vermeiden.

Viele spanische Gemeinden verfügen über ausgewiesene historische Bereiche. Immobilien in diesen Zonen unterliegen häufig strengen Vorgaben.

Typische Einschränkungen sind:

• Vorgaben zu Materialien und Farben
• Einschränkungen bei Fenstern, Türen und Dachformen
• Genehmigungspflicht auch für kleinere Maßnahmen
• Ausschluss moderner baulicher Veränderungen

Sanierungen können zeitaufwendig sein, da Genehmigungen oft erst nach umfassenden Prüfungen erteilt werden.

Einige Regionen Spaniens verfügen über eigene zivilrechtliche Regelungen, sogenannte Foralrechte. Diese gelten unter anderem in Navarra, Galizien, dem Baskenland, Katalonien, Aragon und auf den Balearen.

Diese Sonderrechte betreffen beispielsweise:

• Eigentumsformen
• Vertragsgestaltung
• Familien und Erbrecht
• Vermögensrechtliche Besonderheiten

Beim Immobilienkauf können sich daraus abweichende rechtliche Anforderungen ergeben. Eine individuelle Prüfung der regionalen Rechtslage ist daher besonders wichtig.

Zur Minimierung von Risiken sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Abgleich von Grundbuch und Kataster
• Prüfung aller Bau- und Nutzungsgenehmigungen
• Klärung der Küstenschutzregelungen bei Meereslage
• Überprüfung der Bebaubarkeit bei Landgrundstücken
• Analyse aktueller und historischer Luftbilder
• Umweltrechtliche Prüfung bei Verdachtsflächen
• Vorsicht bei unklaren Angaben zur Legalisierung
• Berücksichtigung regionaler Sonderregelungen
• Durchführung einer umfassenden rechtlichen und technischen Prüfung

Der Immobilienkauf in Spanien erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Küstenschutz, eingeschränkte Baurechte, Umweltauflagen und regionale Besonderheiten können erhebliche Auswirkungen auf Nutzung und Wert einer Immobilie haben. Eine fundierte rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss ist entscheidend, um langfristige Risiken zu vermeiden und Investitionen abzusichern.