Immobilienverkauf in Spanien: Steuern, 3 % Einbehalt und kommunale Wertzuwachssteuer

Immobilienverkauf in Spanien: Steuern, 3 % Einbehalt und kommunale Wertzuwachssteuer

Von unserem DIRO-Anwalt aus Barcelona, Herr Nils Döhler, Tel: +34 93 010 75 93 , E-Mail: ndohler@dauss.es , www.dauss.es

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien ist mit umfangreichen steuerlichen und formalen Pflichten verbunden. Besonders für ausländische Eigentümer sorgen die Gewinnbesteuerung, der verpflichtende 3 % Steuereinbehalt sowie die kommunale Wertzuwachssteuer häufig für unerwartete finanzielle Folgen. Der folgende Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über den Verkaufsprozess, die relevanten Steuerarten und die erforderlichen Unterlagen.

Eine sorgfältige Vorbereitung ist entscheidend, da viele Nachweise bereits vor dem Notartermin vorliegen müssen. Unvollständige Unterlagen führen häufig zu Verzögerungen oder scheiternden Verkäufen.

Zu den zentralen Vorbereitungsschritten gehören:

• Prüfung der Eigentumsverhältnisse
• Ausgleich offener Steuern und Abgaben
• Klärung aller im Grundbuch eingetragener Belastungen
• Nachweis über bestehende oder nicht bestehende Schulden bei der Eigentümergemeinschaft
• Abgleich und gegebenenfalls Aktualisierung von Kataster und Grundbuch

Eine frühzeitige Zusammenstellung aller Dokumente reduziert Risiken und Zusatzkosten.

Käufer verlangen in der Regel eine vollständige Offenlegung der rechtlichen und technischen Situation der Immobilie. Üblicherweise werden folgende Dokumente angefordert:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Aktueller Katasterauszug
• Energieeffizienzzertifikat
• Bewohnbarkeits- oder Erstbezugsbescheinigung
• Zahlungsnachweise zur Grundsteuer und zu kommunalen Abgaben
• Bestätigungen der Eigentümergemeinschaft über Schuldenfreiheit
• Satzung der Eigentümergemeinschaft sowie aktuelle Versammlungsprotokolle
• Bericht zur technischen Gebäudeinspektion
• Ggf. Installationsnachweise für Gas, Wasser oder Elektrik

Bei Neubauten kommen weitere Unterlagen hinzu, etwa Versicherungsnachweise, Gebäudedokumentation und Abnahmeprotokolle.

Beim Verkauf entsteht regelmäßig ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den steuerlich anerkannten Anschaffungs- und Nebenkosten.

Zum Anschaffungswert zählen unter anderem:

• Ursprünglicher Kaufpreis
• Notar und Grundbuchkosten beim Erwerb
• Beim Kauf gezahlte Steuern

Zusätzlich können belegbare Investitionen berücksichtigt werden, sofern sie den Immobilienwert nachhaltig erhöht haben und ordnungsgemäß dokumentiert sind.

Die Besteuerung erfolgt abhängig vom steuerlichen Status:

• EU ansässige Verkäufer mit einem Steuersatz von 19 %
• Verkäufer außerhalb der EU mit einem Steuersatz von 24 %

Nur nachgewiesene Kosten mit Rechnungen werden steuerlich anerkannt.

Für nicht in Spanien steuerlich ansässige Verkäufer gilt eine besondere Sicherungsmaßnahme. Beim Notartermin behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und führt diesen Betrag direkt an die spanische Steuerbehörde ab.

Dieser Einbehalt dient als Vorauszahlung auf die spätere Gewinnbesteuerung des Verkäufers. Ergibt sich nach der Steuerberechnung ein geringerer Steuerbetrag oder kein Gewinn, kann der Verkäufer eine teilweise oder vollständige Erstattung beantragen.

Zusätzlich zur staatlichen Gewinnsteuer fällt in vielen Fällen eine kommunale Wertzuwachssteuer an. Diese bezieht sich ausschließlich auf die Wertsteigerung des Grundstücks und nicht auf das Gebäude.

Seit einer Gesetzesreform besteht ein Wahlrecht zwischen zwei Berechnungsmethoden:

• Berechnung anhand von Bodenwert und Besitzdauer
• Berechnung anhand des tatsächlich erzielten Wertzuwachses (Gewinn)

Angewendet wird jeweils die für den Steuerpflichtigen günstigere Variante.

Zur Reduzierung der Steuerlast können verschiedene Kosten vom Gewinn abgezogen werden, darunter:

• Maklerprovisionen
• Notar und Grundbuchkosten
• Rechtsanwaltskosten
• Kommunale Wertzuwachssteuer
• Wertsteigernde Umbauten oder Renovierungen mit Nachweis

Ob eine Maßnahme steuerlich als wertsteigernd gilt, ist stets im Einzelfall zu prüfen.

Nichtresidenten unterliegen besonderen Regelungen:

• Verpflichtender 3 % Einbehalt
• Besteuerung ausschließlich des spanischen Immobiliengewinns
• Eingeschränkte Abzugsmöglichkeiten

Residenten versteuern den Gewinn über die reguläre Einkommensteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen können Steuervergünstigungen greifen, etwa bei Reinvestition in eine Hauptwohnung oder bei altersabhängigen Befreiungen, abhängig von der Region.

• Alle Verkaufsunterlagen frühzeitig zusammentragen
• Den Marktwert realistisch einschätzen und gegebenenfalls ein Gutachten einholen
• Grundbuchbelastungen vor dem Verkauf bereinigen
• Energiezertifikat rechtzeitig beantragen
• Den 3 % Einbehalt bei Nichtresidenten in die Liquiditätsplanung einbeziehen
• Rechnungen für Umbauten und Investitionen aufbewahren
• Privatschriftliche Verträge nur nach rechtlicher Prüfung unterzeichnen

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien erfordert eine sorgfältige steuerliche und rechtliche Planung. Gewinnbesteuerung, Sicherungseinbehalte und kommunale Abgaben machen den Prozess komplex. Eine strukturierte Vorbereitung und fundierte Beratung helfen, finanzielle Nachteile zu vermeiden und den Verkauf rechtssicher abzuwickeln.