Immobilie in Spanien vererben oder verschenken: Steuern, Fristen und rechtliche Besonderheiten

Immobilie in Spanien vererben oder verschenken: Steuern, Fristen und rechtliche Besonderheiten

Von unserem DIRO-Anwalt aus Barcelona, Herr Nils Döhler, Tel: +34 93 010 75 93 , E-Mail: ndohler@dauss.es , www.dauss.es

Die Übertragung von Immobilienvermögen in Spanien durch Erbschaft oder Schenkung ist mit speziellen rechtlichen und steuerlichen Vorgaben verbunden. Diese unterscheiden sich in vielen Punkten deutlich von den deutschen Regelungen. Insbesondere Fristen, Steuerarten und regionale Besonderheiten führen häufig zu Unsicherheiten. Der folgende Ratgeber fasst die wichtigsten Aspekte kompakt und strukturiert zusammen.

Das spanische Steuerrecht unterscheidet klar zwischen Personen mit steuerlichem Wohnsitz in Spanien und solchen ohne Ansässigkeit.

Nichtresidenten

Personen mit steuerlichem Wohnsitz außerhalb Spaniens unterliegen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ausschließlich für Vermögenswerte, die sich in Spanien befinden. Dazu zählen insbesondere Immobilien. Zusätzlich kann im Wohnsitzstaat eine weitere Besteuerung des gesamten Nachlasses erforderlich sein.

Residenten

Steuerlich in Spanien ansässige Personen müssen Erbschaften und Schenkungen ihres weltweiten Vermögens deklarieren. Vermögenswerte in anderen Ländern können dort ebenfalls steuerpflichtig sein, wobei Doppelbesteuerungsfragen im Einzelfall geprüft werden müssen.

Sowohl unentgeltliche Vermögensübertragungen von Todes wegen als auch zu Lebzeiten unterliegen in Spanien der Besteuerung. Die konkrete Belastung richtet sich nach mehreren Faktoren:

• Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses
• Steuerlicher Wert der Immobilie oder des Vermögens
• Region, in der sich die Immobilie befindet
• Steuerklasse der beteiligten Personen
• Bereits vorhandenes Vorvermögen in Spanien

Ein einheitlicher Steuersatz existiert nicht, da die autonomen Regionen weitreichende Gestaltungsspielräume besitzen.

Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs aus dem Jahr 2014 hat klargestellt, dass auch Nichtresidenten Anspruch auf regionale Steuervergünstigungen haben, sofern ein entsprechender regionaler Bezug besteht.

Praktische Auswirkungen:

• Auch im Ausland lebende Erben können von regionalen Freibeträgen profitieren
• In Regionen wie Madrid, Andalusien oder Valencia sind Übertragungen innerhalb der Familie häufig stark begünstigt
• Andere Regionen verfolgen eine restriktivere Steuerpolitik

Die Prüfung der regionalen Rechtslage ist daher ein zentraler Bestandteil jeder steuerlichen Planung.

Für Erbschaften gilt eine gesetzliche Abgabe- und Zahlungsfrist von sechs Monaten ab dem Todestag. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Verlängerung auf bis zu zwölf Monate beantragt werden. Erfolgt keine fristgerechte Erklärung, fallen Verzugszinsen und Zuschläge an.

Bei Schenkungen beginnt die Frist mit der Annahme der Zuwendung und ist deutlich kürzer. In der Regel beträgt sie rund 30 Tage.

Zusätzlich zur Erbschaft- oder Schenkungsteuer kann die kommunale Wertzuwachssteuer anfallen. Diese sogenannte pPlusvalía municipal besteuert die Wertsteigerung des Grundstücksanteils.

Wesentliche Merkmale:

• Besteuerung ausschließlich des Bodenwerts
• Erhebung durch die jeweilige Gemeinde
• Anwendbar bei Erbschaften, Schenkungen und Verkäufen

Seit einer Reform können Steuerpflichtige zwischen zwei Berechnungsmethoden wählen. Maßgeblich ist die für sie günstigere Variante.

Die europäische Erbrechtsverordnung bestimmt, welches materielle Erbrecht zur Anwendung kommt. Grundsätzlich gilt das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers.

Durch eine testamentarische Rechtswahl kann jedoch das Heimatrecht bestimmt werden. Diese Regelung betrifft ausschließlich das Erbrecht. Steuerliche Fragen bleiben davon unberührt und richten sich weiterhin nach dem jeweiligen nationalen Steuerrecht.

Für die Eintragung der neuen Eigentümer im spanischen Grundbuch sind bei Erbschaftsfällen regelmäßig folgende Unterlagen erforderlich:

• Internationale Sterbeurkunde
• Europäisches Nachlasszeugnis oder deutscher Erbschein mit Apostille
• Auszug aus dem spanischen Testamentsregister
• Gegebenenfalls spanisches Testament
• Spanische Steueridentifikationsnummer
• Kataster- und Grundbuchauszüge
• Nachweise über gezahlte Grundsteuer
• Belege zur Erbschaftsteuer und plusvalía municipal
• In bestimmten Fällen notarielle Erbschaftsannahme in Spanien

• Gesetzliche Fristen strikt einhalten
• Regionale Steuervergünstigungen sorgfältig prüfen
• Kommunale Steuern rechtzeitig erklären
• Unterlagen frühzeitig zusammenstellen
• Immobilienwerte realistisch ermitteln und Referenzwerte beachten
• Spanische Steueridentifikationsnummer rechtzeitig beantragen

Die Übertragung von Immobilienvermögen in Spanien aufgrund Erbschaft oder Schenkungen erfordert eine sorgfältige rechtliche und steuerliche Planung. Unterschiedliche regionale Regelungen, kurze Fristen und zusätzliche kommunale Steuern machen eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem Thema unerlässlich. Eine fundierte Beratung hilft, Risiken zu vermeiden und steuerliche Vorteile optimal zu nutzen.