Immobilienerwerb in der Ukraine

In der ukrainischen Gesetzgebung gibt es so gut wie keine Einschränkungen für Ausländer und ausländische Unternehmen beim Immobilienerwerb in der Ukraine. Ausländer, die das 18. Lebensjahr vollendet haben und sich rechtmäßig in der Ukraine aufhalten, genießen beinahe dieselben Rechte und Freiheiten beim Immobilienerwerb in der Ukraine wie ukrainische Bürger – unter Vorbehalt von einigen gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen.

Ja, ein ausländisches Unternehmen darf eine Immobilie in der Ukraine erwerben. Dafür muss es sich bei den zuständigen ukrainischen Steuerbehörden registrieren und die entsprechende Bescheinigung erhalten.

Zur Bezahlung einer zu erwerbenden Immobilie muss auch ein Bankkonto in der Ukraine eröffnet werden.

Die ukrainische Gesetzgebung erlaubt Ausländern, alle (100%) Eigentumsrechte auf eine von ihm erworbene Immobilie auf sich registrieren zu lassen. Wenn es allerdings von einem Ausländer bestrebt oder für zweckmäßig erachtet wird, kann eine von ihm erworbene Immobilie auf eine andere Person registriert werden, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

Diese Einschränkungen beziehen sich überwiegend auf den Erwerb von landwirtschaftlich genutzten Böden sowie von Objekten im kommunalen und staatlichen Eigentum. Im Großen und Ganzen genießen Ausländer/ausländische Unternehmen de facto dieselben Rechte und Möglichkeiten beim Immobilienerwerb in der Ukraine, wie ukrainische Bürger.

Ja, aber nur in dem Fall, wenn ein Ausländer ein solches Bodenstück zusammen mit einer darauf befindlichen Immobilie erwirbt (zum Beispiel zusammen mit einem Wohnhaus).

In einigen Fällen dürfen sog. Joint Ventures, d.h. Gemeinschaftsunternehmen, die in der Ukraine unter Beteiligung von ausländischen juristischen und natürlichen Personen gegründet worden sind, Eigentumsrechte an landwirtschaftlich nicht genutzten Böden erwerben, um dort eine unternehmerische Tätigkeit zu betreiben.

Nein, sie dürfen es nicht, mindestens bis zum Zeitpunkt, wenn von den ukrainischen Bürgern nach den Ergebnissen eines allukrainischen Referendums beschlossen wird, landwirtschaftlich genutzte Böden zum Verkauf zu erlauben.

Die Eigentumsrechte an einer erworbenen Immobilie können auf irgendeinen der Ehegatten oder auf beide gleichzeitig übertragen werden. Als Eigentümer z.B. einer Wohnung gilt diejenige Person / gelten diejenigen Personen, deren Name / Namen ins Feld „Käufer“ im notariell beglaubigten Kaufvertrag über die jeweilige Immobilie eingetragen sind.

Ausländer hat das Recht, über eine in der Ukraine erworbene Immobilie nach eigenem Ermessen zu verfügen – darunter fällt die Möglichkeit, diese zu vermieten. Allerdings ist es einem Nichtansässigen, der als Eigentümer einer Immobilie auftritt, in der Ukraine gesetzlich verboten, seine Immobilien direkt zu vermieten.

Ein Nichtansässiger darf seine Immobilien nur unter Vermittlung eines Ansässigen (eines Einzelunternehmers oder einer juristischen Person) vermieten, der als Vertreter des Nichtansässigen auf der Grundlage eines schriftlichen Vertrags handelt und als sein Steueragent auftritt.

Zu betonen ist, dass ein Ausländer eine juristische Person in der Ukraine gründen kann, um seine Immobilien an diese in die Verwaltung zu übergeben. Genauso kann sich der Ausländer als Einzelunternehmer in der Ukraine registrieren lassen und dann, sobald alle notwendigen Registrierungsformalitäten erledigt worden sind, seine Immobilien vermieten.

Zur Übertragung der Eigentumsrechte an einer Immobilie auf einen Ausländer sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Reisepass des Ausländers mit einer notariell beglaubigten Übersetzung in die ukrainische Sprache oder eine dauerhafte / vorübergehende Aufenthaltsgenehmigung, die in der Ukraine erteilt worden ist;

• Steuernummer in der Ukraine;

• falls notwendig – Zustimmung des Ehegatten bzw. der Ehegattin zur Abwicklung des Immobiliengeschäfts;

• Zahlungsbestätigung für Pflichtzahlungen und -gebühren.

Für die Übertragung der Eigentumsrechte an einer Immobilie auf ein ausländisches Unternehmen sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Auszug aus dem Handels- bzw. Gerichtsregister des Sitzlandes des Unternehmens (mit einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, wo das jeweilige Dokument ausgefertigt worden ist);

• wenn der Geschäftsführer/Leiter und/oder die Eintragungsnummer des Unternehmens im Auszug nicht angegeben sind – notariell beglaubigte Kopie des durch die zuständige Behörde des Sitzlandes erteilten Dokuments mit folgenden Angaben: Eintragungsdatum, Personalien des Leiters des Unternehmens, Eintragungsnummer des Unternehmens (mit einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, wo das jeweilige Dokument ausgefertigt worden ist);

• Personalausweis des Leiters des Unternehmens (mit einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, wo das jeweilige Dokument ausgefertigt worden ist);

• Personalausweis des wirtschaftlichen Endbegünstigten des Unternehmens (mit einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, wo das jeweilige Dokument ausgefertigt worden ist);

• Satzung des Unternehmens (mit einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, wo das jeweilige Dokument ausgefertigt worden ist). Soweit die Satzung eine Beschränkung von Befugnissen des Geschäftsführers/Leiters enthält – Zustimmung des jeweils zuständigen höchsten Organs des Unternehmens zum Abschluss des Immobilienkaufvertrags (mit einer Apostillierung bzw. einer konsularischen Legalisierung – je nach dem Land, wo das jeweilige Dokument ausgefertigt worden ist);

• Eigentumsstruktur des Unternehmens, vom Unternehmen selbst bis zum wirtschaftlichen Endbegünstigten (mit Angabe aller Beteiligungen, der Firma des Unternehmens, der Registrierungsnummern der Beteiligten); Kopie des Finanzberichts des Unternehmens für das letzte Jahr und/oder für die letzte Berichtsperiode; Bescheinigung über die Registrierung des Unternehmens bei den zuständigen ukrainischen Steuerbehörden.

Nein, das ist nicht der Fall, weil der Erwerb einer Immobilie in der Ukraine vom ukrainischen Recht nicht als eine Investition in die ukrainische Wirtschaft betrachtet wird. Es handelt sich dann um eine Investition in die ukrainische Wirtschaft, wenn der Einsatz der entsprechenden Geldmittel auf die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit und die Gewinnerzielung in der Ukraine gerichtet ist.

Eine Immobilie kann jedoch zugunsten eines eigenen ukrainischen Unternehmens erworben werden – in diesem Fall muss der Wert einer solchen Immobilie mindestens 100 Tsd. US-Dollar betragen. Danach kann diese Immobilie auf einen Ausländer umgeschrieben oder durch einen Ausländer von seinem ukrainischen Unternehmen gemietet werden.

Der Immobilienerwerb sowohl auf dem Primär-, wie auch auf dem Sekundärmarkt kann durch gewisse Risiken begleitet werden. Um diese zu ermitteln und zu vermeiden, wird das Due-Diligence-Verfahren eingesetzt.

Beim Erwerb einer Wohnung auf dem Primärmarkt (unmittelbar beim Bauherrn) müssen in erster Linie der Ruf des Bauherrn sowie die von ihm gegebenen Garantien des Bauabschlusses zur festgesetzten Frist und die Einhaltung der jeweils gültigen Bauvorschriften und -standards sowie die Verfügbarkeit aller notwendigen Genehmigungsunterlagen beachtet werden.

Andererseits erlaubt das Due-Diligence-Verfahren beim Immobilienerwerb auf dem Sekundärmarkt, die ganze Geschichte des Immobilienobjekts sorgfältig zurückzuverfolgen, wobei geprüft werden kann, ob dieses verpfändet ist, unter gewisse gesetzliche Einschränkungen fällt oder andere rechtliche Mängel aufweist. Alle diese Risiken müssen einer eingehenden rechtlichen Analyse unterzogen werden, bevor es zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags bzw. eines jeweiligen Vorvertrags kommt.

Ja, das ist möglich. Alle bei einem solchen Erwerb vorzunehmenden Handlungen hängen davon ab, welche Verträge der Bauherr zum Abschluss anbietet und wie hoch seine Leistungsfähigkeit ist.

Zum Erwerb einer Immobilie beim Bauherrn muss in den meisten Fällen ein Konto bei einer ukrainischen Bank eröffnet werden. Das kann ein übliches oder auch ein Investitionskonto sein. Ein Investitionskonto erweist sich gerade beim Immobilienerwerb als vorteilhaft.

Da es mehrere Handlungsoptionen beim Immobilienerwerb gibt, wäre es vor der Wahl einer Option zweckmäßig, den Erwerbs- und Einsatzzweck der Immobilie sowie das Potenzial des Verkäufers im Voraus klarzustellen. Je nach dem kann dann die optimale Handlungsoption gewählt werden.

Der Wert solcher Immobilien wird durch Immobiliengutachter ermittelt, die über ein spezielles Zertifikat verfügen und ins Staatliche Register eingetragen sind. Eine Wertermittlung darf durch jede Partei des Kaufvertrags einer Immobilie gefordert werden, soweit die notwendigen Unterlagen vorliegen.

Die Wertermittlung dauert in der Regel ein bis zwei Werktage.