Immobilienrecht Österreich Der neue Mietpreisdeckel (AT)
Der Nationalrat hat Ende des Jahres 2023 das dritte mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (3. MILG) beschlossen und damit einen Mietpreisdeckel eingeführt, der die Inflationsanpassungen im Mietrechtsgesetz (MRG), Richtwertgesetz (RichtWG) und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) beschränken soll. (3. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz – 3. MILG, https://www.ris.bka.gv.at )
Allgemeines
ie neuen Bestimmungen betreffen ausschließlich Mietverhältnisse mit gesetzlich begrenzter Miethöhe, also Mietverhältnisse mit einem Kategorie- und Richtwertmietzins sowie Mietverhältnisse betreffend gemeinnützige Wohnungen (WGG). Von der neuen Mietpreisbremse nicht betroffen sind daher angemessene Mietzinse gemäß § 16 Abs. 1 MRG (im Regelfall Geschäftsräume oder Kategorie A und B Wohnungen mit einer Nutzfläche über 130 m2) sowie freie Mietzinse im Bereich des Voll- und Teilausnahmebereichs des MRG.
Mit der Schaffung eines Mietpreisdeckels wird vom Gesetzgeber erstmals derart in die Wertsicherungsbestimmungen eingegriffen, dass es zu einer realen Verminderung der Mietzinse kommt. Nicht umsonst war es daher ursprünglich geplant, das 3. MILG im Verfassungsrang zu beschließen. Mangels der dafür notwendigen Mehrheit erfolgte schließlich eine Beschlussfassung im Rang eines Bundesgesetzes mit einfacher Mehrheit im Nationalrat. Bereits jetzt wird in der juristischen Literatur darüber diskutiert, ob die gesetzlichen Bestimmungen verfassungskonform sind.
Zum Kategorienmietzins
Bisher erfolgte die Anpassung der mietrechtlichen Kategoriebeträge laufend auf Basis der Veränderung des Verbraucherindex 2000 (VPI 2000) unter Berücksichtigung eines Schwellwerts von 5 %. Auf Basis der neuen gesetzlichen Regelung wird es im Jahr 2024 zu keiner Anpassung der Kategoriebeträge kommen. Die nächste Anpassung erfolgt erst ab 01.04.2025.
Ab diesem Zeitpunkt ist nur mehr eine jährliche Anpassung ab 01.04. vorgesehen. Damit sollen die zuletzt innerhalb eines kurzen Zeitraums mehrfach vorgenommenen Erhöhungen in Zukunft vermieden werden.
Die Anhebung der Kategoriebeträge ab 01.04.2025 erfolgt anhand der Veränderung des Jahresdurchschnittwerts des Verbraucherpreisindex des Vorjahres. Die Kategoriebeträge dürfen sich dabei aber gegenüber dem letzten Änderungszeitpunkt nicht um mehr als 5 % erhöhen (Mietpreisdeckel). Bei der Erhöhung ab dem 01.04.2026 gelten die gleichen Bestimmungen.
Ab 01.04.2027 (und in weiterer Folge jährlich ab 01.04.) knüpft die Änderung der Kategoriebeträge an die durchschnittliche jährliche Veränderung des VPI 2000 in den drei dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahren an. Sollte die durchschnittliche Inflation in diesen drei Jahren 5% übersteigen, ist allerdings jener Teil, der den Grenzwert von 5% übersteigt, bei der Anhebung nur zur Hälfte zu berücksichtigen.
Zum Richtwertmietzins
Bis dato erfolgte eine Valorisierung der mietrechtlichen Richtwerte auf Basis des Verbraucherpreisindex 2010 (VPI 2010) jedes zweite Jahr am 01.04. Zuletzt fand eine solche Anpassung am 01.04.2023 statt. Die neuen gesetzlichen Regelungen sehen nun vor, dass ab 01.04.2025 die Anpassung der Richtwerte jährlich mit Wirksamkeit ab 01.04. erfolgt. Die Systematik orientiert sich dabei an den Bestimmungen zu den Kategoriebeträgen.
Auch die Änderung der Richtwerte ab 01.04.2025 und 01.04.2026 knüpft an die durchschnittliche Veränderung des VPI 2010 im Vorjahr an, wobei die Deckelung von 5% ebenfalls gilt. Ab 01.04.2027 wird auch in diesem Fall auf die drei dem Valorisierungszeitpunkt vorangegangenen Jahre abgestellt und bei einem Übersteigen der durchschnittlichen Inflation von 5 %, der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.
Zum Mietzins in WGG- Verträgen
Die Bestimmungen über die Anhebung der Mietzinse in WGG-Verträgen sind analog zu jenen betreffend die Kategoriebeträge und Richtwerte. Im Gegensatz zur Anpassung der Kategoriebeträge und Richtwerte erfolgt die erste Anpassung in WGG-Verträgen aber bereits ab 01.04.2024, wobei auch hier eine Anhebungsgrenze von 5 % gilt.
Ab 01.04.2027 wird das Entgelt wiederum auf der Grundlage der durchschnittlichen Inflation der jeweils drei vorangegangenen Jahre angepasst. Sollte die Inflation den Grenzwert von 5 % übersteigen, wird der darüber hinausgehende Anteil nur zur Hälfte berücksichtigt.
