Maklerrecht aktuell Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser

Am 23. Dezember 2020 tritt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser (BGBl 2020/I, 1245) in Kraft. Unter die Neuregelung fallen Maklerverträge, die die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser zum Gegenstand haben. Das BGB wird um die §§ 656a – 656d BGB ergänzt. Von der Neuregelung erfasst sind Kaufverträge über Wohnungen, Wohnungserbbaurechte, Dauerwohnrechte und Einfamilienhäuser. Ein Einfamilienhaus soll nach dem Willen des Gesetzgebers auch dann vorliegen, wenn eine weitere Wohnung von untergeordneter Bedeutung vorhanden ist (z. B. Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung).

Kaufverträge über unbebaute Grundstücke fallen nicht unter die gesetzliche Neuregelung. Der Gesetzgeber führte eine neue Formvorschrift ein, die nicht nur Maklerverträge betrifft, an denen ein Verbraucher beteiligt ist.

Zukünftig Bedarf jeder Maklervertrag der Textform. Wird gegen dieses Textformerfordernis verstoßen, ist der Maklervertrag nichtig. Das Gesetz regelt zwei Konstellationen: Zum einen die Situation bei Beauftragung eines Maklers durch beide Kaufvertragsparteien (sogenannte Doppelmakler) und zum anderen die Fallgestaltung, wenn nur eine Vertragspartei (regelmäßig der Verkäufer) den Makler beauftragt hat und sie die Maklerprovision auf den anderen Vertragsteil (regelmäßig den Käufer) abwälzen will. Beim Doppelmakler gilt der Grundsatz der Halbteilung. Beide Vertragsparteien zahlen die Maklercourtage in gleicher Höhe. Ist der Makler für eine Vertragspartei unentgeltlich tätig, muss dies zwingend auch für den anderen so sein. Hat der Makler mit nur einer Vertragspartei (regelmäßig dem Verkäufer) einen Maklervertrag, gibt es zukünftig eine Überwälzung der Maklerkosten, die die eine Vertragspartei des Kaufvertrages treffen, auf die andere. Auch insoweit gilt also der Halbteilungsgrundsatz.

Der Erstattungsanspruch wird allerdings erst fällig, wenn die Zahlung der anderen Hälfte durch den Makler nachgewiesen wird.