Grundstücksrecht aktuell BGH: Der Verkäufer haftet für falsche Angaben im Exposé

Bewirbt ein Verkäufer ein Grundstück öffentlich mit einer bestimmten Eigenschaft, etwa einer Bebauungsmöglichkeit, dann haftet er trotz eines üblichen allgemeinen Haftungsausschlusses im notariellen Vertrag, wenn diese Eigenschaft tatsächlich fehlt.

Im Urteil vom 25.01.2019 (Az. XV ZR 38/18) hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Kaufvertrag über ein mit einem Wohnhaus bebauten Grundstück zu befassen. In diesem Kaufvertrag war – wie üblich – ein Ausschluss der Haftung für Sachmängel vereinbart. Im notariellen Kaufvertrag wurde u. a. folgendes schriftlich festgehalten:

„(…) Die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung oder bestimmten Verwendung gehört nicht zur vereinbarten Beschaffenheit des Grundbesitzes.“

In dem Verkaufsexposé einer Immobilienmaklerin wurde das Grundstück dagegen wie folgt beworben:

„Es besteht die Erlaubnis, zwei bis drei Pferdeboxen auf dem hinteren Grundstücksteil zu errichten.“

Nachdem sich erwiesen hatte, dass weder eine Baugenehmigung für die Errichtung von Pferdeboxen bestand, noch eine solche Bebauung überhaupt genehmigungsfähig war, erklärte die Käuferin den Rücktritt vom Vertrag. Mit der Klage verlangte die Käuferin vom Verkäufer die Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Eigentums am Grundstück .

Der BGH gab der Käuferin Recht. Sie kann vom Vertrag zurücktreten. Das Gericht stellte im Urteil klar, dass das, was der Verkäufer vor Vertragsschluss öffentlich über die Eigenschaft eines Grundstücks sagt, nicht maßgeblich ist, wenn die Parteien des Vertrages eine hiervon abweichende Beschaffenheit des Kaufobjekts vereinbaren. Der BGH stellte sich auf den Standpunkt, dass die Klausel im Vertrag, wonach die Zulässigkeit einer weiteren Bebauung nicht zur vereinbarten Beschaffenheit gehört, keine solche abweichende Beschaffenheitsvereinbarung darstellt. Die Käuferin durfte deshalb nach den Angaben im Exposé erwarten, dass der Bau von Pferdeboxen möglich ist. Der Verkäufer hätte sich nur dann auf den Haftungsausschluss berufen können, wenn es im Exposé gehießen hätte, dass man für eine etwaige Erlaubnis zur Errichtung von Pferdeboxen gerade nicht einstehen wolle.

Praxishinweis: Jedem Verkäufer sollte bewusst sein, dass er sich nicht nur an die Vereinbarung des notariellen Kaufvertrages, sondern auch an etwaige Angaben im Exposé festhalten muss. Daher sollten insbesondere Werbeaussagen und Angaben im Exposé vor Abschluss des Kaufvertrages auf die Richtigkeit hin überprüft werden. Etwaige Fehlangaben sollten korrigiert und gegenüber dem potenziellen Käufer kommuniziert werden, um nicht in die Gefahr einer Haftung zu geraten.