Unverbaubarer Panoramablick

„Aus dieser Wohnung genießen Sie einen unverbaubaren Panoramablick!“. Aus dieser Werbebotschaft kann sich eine – bindende – Gewährleistungszusage ergeben. Wird wenige Jahre später dennoch ein Gebäude errichtet, das den gepriesenen Ausblick vom Wohnraum und der Terrasse aus massiv einschränkt, ist eine gerichtliche Auseinandersetzung oft nicht zu vermeiden. In einem zuletzt vom OGH entschiedenen Fall (20. 4. 2021, 5 Ob 40/21z) ging er zu Lasten des Bauträgers aus:

Von ihm stammte die Werbebotschaft. Einer seiner Mitarbeiter sicherte den Käufern, angesprochen auf den Panoramablick (auf die Karawanken), zu: „Dort kommt nichts Hohes hin, das darf gar nicht sein“. Es kam anders und das Gericht leitete daraus – obwohl nicht im schriftlichen Vertrag – eine bindende Zusage ab.

Die Gerichte sahen einen Preisminderungsanspruch von rund € 30.000,00 als gerechtfertigt an, 15 % des Kaufpreises. Denn ein unverbaubarer Panoramablick einer Immobilie kann eine (ausdrücklich oder stillschweigend) zugesicherte Eigenschaft und damit ein preisbestimmender Faktor (§ 922 ABGB) sein. Es handelt sich nicht um einen rein subjektiven Wert der besonderen Vorliebe oder einen bloßen Liebhaberwert. Dafür sprach auch, dass das ABGB in § 476 Z 11 eine Hausdienstbarkeit des Aussichtsrechtes kennt und ein solches Recht (objektiv) Einfluss auf den Wert der Liegenschaft hat.

Ob der Anspruch der Höhe nach zutreffend ermittelt wurde, hatte der OGH mangels grober Fehler der Unterinstanzen bei der Beurteilung dieser Tatsachenfrage nicht zu prüfen.