Zivilrecht Österreich Freiheitsersitzung bei der Dienstbarkeit eines Bauverbotes (AT)

Negative Dienstbarkeiten, wie die Dienstbarkeit eines Bauverbotes oder auch die Servitut, nicht höher zu bauen, aber auch eine sogenannte Aussichtsdienstbarkeit, nach der auf dem dienenden Grundstück nichts unternommen werden darf, um dem Servitutsberechtigten die Aussicht ganz oder teilweise zu en ziehen, sind in der Rechtspraxis längst anerkannt und kommen immer häufiger zur Anwendung.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hatte jüngst über die Frage der Freiheitsersitzung bei der Dienstbarkeit eines Bauverbotes zu entscheiden ( OGH 25.01.2023, 8 Ob 74/22y, www.ris.bka.gv.at/jus ).

Sachverhalt

In dem vom OGH beurteilten Sachverhalt hatten sich die Eigentümer einer Liegenschaft dazu verpflichtet, ihr Grundstück als Lagerplatz in Benützung zu nehmen und niemals in Bauplätze umzuwandeln. Sie gaben darauf basierend im Rahmen eines Kaufvertrages ihre ausdrückliche Zustimmung zur Einverleibung der Dienstbarkeit der Unterlassung der Bauführung auf ihrem Grundstück.

Die dienende Liegenschaft wurde in weiterer Folge tatsächlich als Lagerplatz benützt, zudem wurden auf ihr aber diverse Baulichkeiten errichtet, unter anderem rund zwei Jahre nach Abschluss der Dienstbarkeitsvereinbarung ein Lagerraum und ein Lagerschuppen sowie rund neun Jahre nach Abschluss der Dienstbarkeitsvereinbarung eine Abstellhalle und rund 14 Jahre nach Abschluss der Dienstbarkeitsvereinbarung eine Betonmischanlage.

Die zum Zeitpunkt der Klagseinbringung neue Eigentümerin der dienenden Liegenschaft wollte darauf basierend gerichtlich feststellen lassen, dass für die Liegenschaft keine Dienstbarkeit der Nichtverbauung mehr bestehe, da Freiheitsersitzung eingetreten wäre.

Rechtliche Beurteilung durch den OGH

Entsprechend der Bestimmung des § 1488 ABGB verjährt das Recht der Dienstbarkeit durch den Nichtgebrauch, wenn sich der verpflichtete Teil der Ausübung der Servitut widersetzt und der Berechtigte durch drei aufeinanderfolgende Jahre sein Recht nicht geltend macht (Freiheitsersitzung). Auf die Geltendmachung der Freiheitsersitzung kann im Voraus nicht verzichtet werden. Entsprechend dem OGH unterliegen auch Servituten, die nur ein Unterlassen zum Gegenstand haben (negative Servituten), der Freiheitsersitzung nach § 1488 ABGB und verjähren demnach, wenn auf dem dienenden Grundstück der Verpflichtung aus dem Dienstbarkeitsvertrag entgegen gehandelt, von den Eigentümern des herrschenden Grundstücks dagegen aber über den Zeitraum von drei Jahren nicht eingeschritten wird.

Bei der verfahrensgegenständlichen Dienstbarkeit des Bauverbots handelt es sich um eine solche negative Dienstbarkeit. Entsprechend dem festgestellten Sachverhalt fanden jedenfalls Bautätigkeiten auf der dienenden Liegenschaft statt. Gegen diese Bautätigkeiten ist der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks aber nicht innerhalb von drei Jahren ab Errichtung eingeschritten. Die Voraussetzungen für eine Freiheitsersitzung liegen damit vor.

Vom OGH war darüber hinaus zu prüfen, inwieweit diese Freiheitsersitzung aufgrund der verschiedenen Bebauungen teilweise oder zur Gänze eingetreten ist. Für positive Dienstbarkeiten, wie etwa eine Wegedienstbarkeit, sprach der OGH bereits wiederholt aus, dass die Freiheitsersitzung – je nach dem Umfang der Nichtausübung – auch bloß eine Einschränkung der Dienstbarkeit bewirken kann. Der OGH geht in seiner Entscheidung davon aus, dass die Annahme einer nur teilweisen Freiheitsersitzung bei Verletzung einer negativen Servitut des Bauverbots oder der Servitut nicht höher zu bauen, zur Folge hätte, dass in solchen Fällen eine gänzliche Freiheitsersitzung überhaupt nie stattfinden könne. Es könne nämlich immer noch höher oder noch beschwerlicher gebaut werden. Das würde aber eine gänzliche Freiheitsersitzung praktisch unmöglich machen. Der OGH vertritt deshalb die Ansicht, dass die wie auch immer geartete Bebauung eines Grundstücks entgegen einem bestehenden Bauverbot eine ungeteilte Servitutsverletzung im Sinne der Bestimmung des § 1488 ABGB darstellt und der Servitutsberechtigte, möchte er das Servitut nicht nach drei Jahren verlieren, gehalten ist, gegen diese gerichtlich vorzugehen.

Abschließend weist der OGH darauf hin, dass dem Servitutsberechtigten im Falle der Gleichgültigkeit einer konkreten Bebauung die Möglichkeit offen stünde, mit dem Servitutsverpflichteten eine entsprechende Einschränkung des Bauverbots zu vereinbaren. Ohne eine solche Vereinbarung führt die Akzeptanz des bauverbotswidrigen Zustands über mehr als drei Jahre ohne Erhebung einer Klage aber zum Rechtsverlust nach § 1488 ABGB.