Unzulässige Provisionsvereinbarungen Hausverwalter dürfen für Neuvermietungen keine Provision verlangen

Hausverwaltungen dürfen für die Vermittlung von Mietwohnungen, die sie selbst verwalten, keine zusätzliche Provision verlangen. Das gilt nicht nur gegenüber Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber den Vermietern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass entsprechende Provisionsvereinbarungen unwirksam sind (Urteil vom 21.05.2026, Az. I ZR 224/25).

Streit um Provisionen für Neuvermietungen

Eine Immobiliengesellschaft hatte eine Hausverwaltung mit der Betreuung von 129 Wohnungen und 134 Garagen beauftragt. Zu den Aufgaben der Verwalter-GmbH gehörte auch der Abschluss neuer Mietverträge im Namen der Eigentümerin. Neben der laufenden Vergütung sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten vor.

Nachdem die Verwalterin 13 neue Mietverträge vermittelt und dafür insgesamt 16.815,71 Euro berechnet hatte, zahlte die Immobiliengesellschaft den Betrag zunächst. Nach dem Ende der Geschäftsbeziehung forderte sie das Geld zurück. Der BGH gab ihr Recht.

Provisionsverbot gilt auch gegenüber Vermietern

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ist ein Provisionsanspruch ausgeschlossen, wenn der Wohnungsvermittler zugleich Verwalter der betreffenden Wohnung ist. Der BGH stellte klar, dass dieses Verbot unabhängig davon gilt, von welcher Seite die Provision verlangt wird. Es erfasst damit sowohl Vereinbarungen mit Mietinteressenten als auch Provisionsabreden mit Vermietern. Die entsprechende Klausel im Verwaltervertrag war daher unwirksam.

Dass das Gesetz insbesondere dem Schutz von Wohnungssuchenden dient, steht dem nicht entgegen. Müssten Vermieter zusätzliche Vermittlungskosten tragen, könnten diese letztlich über die Miethöhe an die Wohnungssuchenden weitergegeben werden. Die gesetzliche Trennung von Wohnungsvermittlung und Verwaltung soll solche zusätzlichen Kosten verhindern.

Fazit

Das Urteil schafft Klarheit für Vermieter und Hausverwaltungen: Verwaltet ein Wohnungsvermittler die betreffende Wohnung selbst, darf er für deren Neuvermietung weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision verlangen. Entsprechende Vereinbarungen im Verwaltervertrag sind unwirksam.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25.