Wer bezahlt, wenn der Notartermin platzt? Kostenschuldner eines notariellen Kaufvertragsentwurfes
Wenn der Notar/die Notarin auftragsgemäß einen Vertragsentwurf erstellt hat, es aber nicht zur Beurkundung des Vertrages kommt, entstehen gleichwohl Notargebühren. Es fragt sich, wer Kos-tenschuldner der Entwurfsgebühr ist, was insbesondere dann, wenn ein Makler eingeschaltet ist, Fragen aufwirft.
Beteiligung eines Maklers
Gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG schuldet derjenige die Notarkosten, der den Auftrag erteilt hat. Erteilt die Vertragspartei selbst und persönlich den Auftrag, besteht kein Zweifel daran, dass dieser auch für die Notarkosten haftet. Was ist aber, wenn ein Makler den Notar/die Notarin kontaktiert und um die Erstellung eines Vertragsentwurfes bittet?
Urteil des OLG Hamm vom 29.06.2016
Hierzu hat das Oberlandesgericht Hamm mit Beschluss vom 29.06.2016 zu Az. 15 W3 167/15 eine interessante Entscheidung erlassen.
In dem zugrunde liegenden Fall hatte ein Kaufinteressent und Maklerkunde Interesse an dem Kauf eines Grundstücks gezeigt. Der Makler hatte einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes beauftragt. Nachdem der Kaufvertrag nicht zustande gekommen war, stellte der Notar dem Kaufinteressenten die Kosten für die Erstellung des Entwurfs in Rechnung.
Zahlt der Makler oder der Kaufinteressent?
Das Oberlandesgericht ist zu dem Ergebnis gelangt, dass der Kaufinteressent nicht Kostenschuldner des Notars ist. Der Kaufinteressent hafte dem Notar gegenüber nur für die Entwurfsgebühr, wenn er den Auftrag an den Notar erteilt hat. Eine direkte Auftragserteilung an den Notar durch den Kaufinteressenten war unstreitig nicht erfolgt. Vielmehr hatte der Makler den Auftrag zur Entwurfsfertigung erteilt.
Stellvertretung
Die Voraussetzungen einer Stellvertretung nach §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB, nach denen dem Kaufinteressenten die Erklärungen des Maklers zuzurechnen sind, lägen nicht vor, da es an der Erteilung einer entsprechenden Vollmacht oder einer nachträglichen Genehmigung durch den Kaufinteressenten fehle. Für das Bestehen einer Vollmacht spreche keine Vermutung. Der Notar trage die Beweislast für die wirksame Erteilung einer Vollmacht. Obwohl der Kaufinteressent damit einverstanden war, dass der Makler einen Notar mit der Anfertigung eines Vertragsentwurfs beauftragte, ging das Oberlandesgericht nicht von einer wirksamen Bevollmächtigung des Maklers durch den Kaufinteressenten aus. Entscheidend sei, dass nicht fest-gestellt werden könne, dass der Kaufinteressent dabei den Willen hatte und davon ausgehen musste, dass der Auftrag an den Notar in seinem Namen und auf seine Rechnung erteilt werden würde. Für die Feststellung einer Bevollmächtigung des Maklers durch den Kaufinteressenten, in rechtsgeschäftlich bindender und kostenträchtiger Weise für ihn tätig zu werden und einen Auftrag an den Notar zu erteilen, genüge das Einverständnis nicht.
Der Makler muss für Klarheit sorgen!
Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass sich für den Kaufinteressenten auch die Anforderung des Vertragsentwurfs als eine für ihn kostenneutrale Leistung des Maklers darstelle. Für eine nicht mit Grundstücks- und Notargeschäften vertraute Person sei es nämlich nicht ohne weiteres offen-kundig, dass ein von einem Makler angeforderter Kaufvertragsentwurf für ihn kostenpflichtig ist, auch wenn der Kaufvertrag später nicht geschlossen wird. Denn in der Phase der Vertragsanbahnung könne ein Kaufinteressent regelmäßig noch davon ausgehen, dass für ihn die Tätigkeit des Maklers kostenfrei bleibt, solange es nicht zum Abschluss des Vertrages kommt.
Umgekehrt habe aber auch der Makler nicht annehmen können, dass der Kaufinteressent ihm als Makler einen Auftrag zur Beschaffung eines mit einer Kostenhaftung unabhängig vom Zustande-kommen des Vertrages verbundenen notariellen Vertragsentwurfs erteilen wollte, jedenfalls so-lange er, der Makler, in dieser Situation keinen Hinweis auf die Vergütungspflicht erteilte. Dem Makler müsse es obliegen, für die nötige Klarheit zu sorgen, beispielsweise durch Erstellung schriftlicher Vollmachten und schriftlicher Hinweise auf die Kostenpflicht des notariellen Entwurfs. Es spiele auch keine Rolle, ob der Kaufinteressent bereits kaufentschlossen gewesen ist. Selbst wenn ein Kaufinteressent bei oder nach Besichtigung des Kaufobjekts gegenüber dem Verkäufer eindeutig und unmissverständlich erklärt, dass er das Objekt erwerben wolle, ließe sich aus einer solchen Äußerung nicht die Erteilung einer Vollmacht, einen Notar mit der Fertigstellung des Vertragsentwurfs zu beauftragen, ableiten.
Fazit
Es zeigt sich erneut, dass es die Rechtsprechung es nicht gut mit den Maklern meint. Diese müssen sich immer für jede Ihrer Tätigkeiten eine Vollmacht vom Auftraggeber erteilen lassen. Insbesondere, wenn Sie den Notar beauftragen.
