Wallbox und WEG: ein Widerspruch?

Auch wenn der Klimaschutz derzeit aufgrund der aktuellen Corona-Herausforderung in den Hintergrund getreten ist, ist er doch ein wesentliches Thema unserer Zeit. Eine Möglichkeit, den CO2-Austoß zu reduzieren, ist die Investition in elektrisches Fahren. Es ist allerdings nicht immer einfach, die Rahmenbedingungen hierfür zu schaffen. Das gilt insbesondere, wenn man sich für eine Eigentumswohnung entschieden hat.

Lesen Sie hier die wichtigsten Fragen und Antworten zu diesem Thema und erfahren Sie, wie Sie am besten vorgehen.

1. Ich bin Wohnungseigentümer/in und will mir ein E-Auto kaufen. Kann meine WEG mir Vorschriften zum Aufladen machen?

Das kommt darauf an, wie die Ladestation funktioniert. Prüfen können Sie zunächst, ob eine mobile Lösung nach Art einer „Powerbank“ fürs Auto für Sie in Frage kommt, die Sie an einer herkömmlichen Steckdose aufladen können. Sofern nichts am Gemeinschaftseigentum und Hausstromanschluss geändert werden muss und der benötigte Strom über Ihren Zähler läuft, sollte das Aufladen Ihnen keine Probleme mit Miteigentümern bereiten.

2. Darf ich auf meinem Stellplatz eine feste Ladestation installieren lassen?

 Kommt eine mobile Lösung nicht in Frage, wird es schwieriger. Stellplätze – egal ob im Freien oder in der Tiefgarage Ihrer Wohnungseigentumsanlage – zählen in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum der WEG. Auch wenn Sie ein Sondernutzungsrecht an „Ihrem“ Stellplatz haben, dürfen Sie in keiner Weise eigenmächtig ins Gemeinschaftseigentum eingreifen. Vergessen Sie also bitte die Idee, einfach selbst Hand anzulegen und eine Ladesäule oder Wandladestation (Wallbox) zu installieren bzw. einen Fachbetrieb damit zu beauftragen. Da das Gemeinschaftseigentum betroffen ist (Anschluss an das Hausstromnetz, Verlegung von Leitungen, Anschrauben an die Wand bzw. den Boden) muss die WEG darüber entscheiden. Setzen Sie sich darüber hinweg, ist Streit vorprogrammiert – und es kann Ihnen passieren, dass Sie die Ladestation zurückbauen müssen.

Es gibt grundsätzlich 2 Möglichkeiten:

• Sie beantragen einen Beschluss, dass die WEG die Installation einer Ladestation auf Ihrem Stellplatz duldet – das ist dann sinnvoll, wenn die technischen Voraussetzungen bereits bestehen und Sie die (dann überschaubaren) Kosten für die Ladestation übernehmen wollen – mehr dazu in der Antwort auf Frage 3.

• Sie beantragen einen Beschluss, dass die WEG auf allen oder einigen Stellplätzen Ladestationen einrichten lässt, wobei die Kosten auf alle Miteigentümer verteilt werden – das wird dann der bessere Weg sein, wenn im Haus überhaupt erst die technischen Voraussetzungen geschaffen werden müssen und somit umfassende Eingriffe ins Gemeinschaftseigentum nötig sind, mehr dazu in der Antwort auf Frage 4.

3. Wie gehe ich vor, damit meine WEG einer Installation auf meine Kosten zustimmt?

Derzeit ist der Einbau einer Ladestation für E-Autos in der Tiefgarage oder auf dem Stellplatz nicht im Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz) geregelt. Das hat zwei unschöne Konsequenzen für Sie:

Zum einen haben Sie als Wohnungseigentümer/in keinen gesetzlichen Anspruch auf Duldung dieser Maßnahme durch Ihre Miteigentümer, zum anderen ist nicht einmal klar, mit welcher Mehrheit die WEG die Installation einer Ladestationen für Elektroautos beschließen kann. Hierzu werden zwei Auffassungen vertreten: Sieht man die vorbereitenden Arbeiten und die Installation einer Ladestation an als

• bauliche Veränderung , dann müssen alle von der Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer zustimmen (Wer beeinträchtigt ist, ist eine Diskussion für sich: Gehen Sie am besten davon aus, dass dies alle Miteigentümer in Ihrer WEG sind.),

oder

• Modernisierung , dann ist ein Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit erforderlich (= ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen, die zusammen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile halten).

Unser Tipp: Gute Vorbereitung der Eigentümerversammlung

Aufgrund der geltenden Rechtslage ist davon auszugehen, dass Sie jedenfalls einen Beschluss mit doppelt qualifizierter Mehrheit brauchen. Allerdings kann es sein, dass andere Eigentümer diesen Beschluss anfechten. Gerne unterstützen wir Sie auch in diesem Fall. Sie sparen allerdings Mühe und Kosten, wenn sich eine Beschlussanfechtung vermeiden lässt.

Wenn Sie keine Eile haben, kann es sich anbieten, auf die Reform des WE-Gesetzes zu warten, die in dieser Hinsicht vieles erleichtern dürfte (dazu Frage 5.). Sollten Sie den Anschluss unbedingt aber jetzt schon wollen, lassen sich Ihre Chancen auf einen stattgebenden Beschluss deutlich durch gute Vorbereitung – inklusive Prüfung der technischen Voraussetzungen – steigern. Darüber hinaus dürfte es bei den meisten Ihrer Miteigentümer Wohlwollen wecken, wenn Sie anbieten, die Kosten für Ihren Anschluss vollständig zu tragen. Bei der Vorbereitung der Beschlussfassung sollten Sie die technischen Anforderungen prüfen lassen, Angebote und Gutachten einholen und den Beschlussantrag samt Kostenentscheidung vorbereiten.

Der Beschlussantrag sollte auf „Duldung der Installation einer Ladestation auf dem Stellplatz Nr. x“ gerichtet sein. Beachten Sie dabei die Frage der Kostentragung. Grundsätzlich gilt: Jede/r Eigentümer/in muss die Kosten für die Installation Ihrer Ladestation (= Maßnahme am Gemeinschaftseigentum) entsprechend seinem/ihrem Miteigentumsanteil tragen –Die Übernahme der Kosten der Maßnahme durch Sie können Sie in den Beschlusstext hinein formulieren oder in einem gesonderten Beschluss regeln. Für eine solche abweichende Kostenregelung ist eine doppelte qualifizierte Mehrheit erforderlich – aber mindestens die brauchen Sie für Ihre Maßnahme ja ohnehin. Auf diesen Punkt ist höchste Sorgfalt zu verwenden. Gerne unterstützen wir Sie hierbei.

Folgekosten als „Reallast“ ins Grundbuch eintragen?

Miteigentümer stoßen sich daran, dass in Ihrem Beschlussantrag nicht steht, dass Sie auch die Folgekosten Ihrer Ladestation übernehmen? Problematisch ist eine abweichende Kostenregelung, wenn sie sich nicht nur auf die Kosten der Erstinstallation beziehen soll, sondern auch auf Folgekosten für die Instandhaltung und Instandsetzung. (Es ist dann ja ebenfalls Gemeinschaftseigentum betroffen oder die Anlage selbst ist durch feste Verbindung Gemeinschaftseigentum geworden). Die Übernahme solcher Folgekosten ist gesetzlich nicht geregelt, entsprechende Beschlüsse werden in der Rechtsprechung zumeist als unwirksam angesehen. Das heißt, die WEG und damit jeder Miteigentümer muss für solche Folgekosten aufkommen. Wenn Ihr Projekt wegen solcher Folgekosten zu Fall gebracht werden soll, gibt es nach aktueller Rechtslage leider nur sehr komplizierte Möglichkeiten. So könnte die Übernahme auch der Folgekosten durch Sie per Vereinbarung aller Eigentümer geregelt und im Grundbuch abgesichert werden. Dies erfolgt durch eine sogenannte Reallast, mit der Ihre Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Ladestation festgelegt wird. Gerne prüfen wir für Sie, ob eine solche Lösung für Sie rechtlich in Betracht kommt.

4. Was kann ich tun, wenn die bestehende Haustechnik für Ladestationen gar nicht ausreicht?

Sind, anders als oben geschildert, zunächst umfangreiche Arbeiten nötig, um das häusliche Stromnetz nachzurüsten (zum Beispiel das Legen einer neuen Zuleitung), entstehen weitaus höhere Kosten. Das Projekt ufert aus und es ist sinnvoll, es zukunftsfähig zu konzipieren. Dann werden Sie wohl kaum bereit sein, die Kosten für alle Maßnahmen, von denen später auch andere profitieren, auf Ihre Kappe zu nehmen.

In einem solchen Fall sollten Sie versuchen, ein WEG-Projekt daraus zu machen. Überzeugen Sie Ihre Miteigentümer davon, die „Installation von Ladestationen“ zu beschließen und sämtliche Kosten gemeinschaftlich zu tragen. Fürs Vorgehen und die erforderliche Mehrheit gilt das bei Frage 3 ausgeführte – mit Ausnahme der abweichenden Kostentragung, die brauchen Sie hier ja nicht.

Unser Tipp: Zukunftsfähige Lösung planen!

Je mehr Elektroautos in der Tiefgarage stehen werden, desto höher der Stromverbrauch. Möglicherweise ist für Ihre WEG dann ein sogenanntes Lastmanagement-System interessant – hierbei können mehrere E-Autos zur selben Zeit geladen werden. Lassen Sie sich zu Beginn des Projektes ausführlich und fachkundig – sowohl rechtlich als auch technisch – beraten.

5. Was ändert sich durch die Reform des WE-Gesetzes?

Die Reform des WE-Gesetzes sieht insbesondere Erleichterungen für den Einbau von E-Ladestationen vor. Dazu Folgendes:

Auch danach ist für jede bauliche Maßnahme ein Beschluss der Eigentümerversammlung notwendig. Für einen solchen Beschluss reicht aber schon die einfache Mehrheit. Es genügt also, wenn die Mehrheit der Eigentümer, die in der Eigentümerversammlung anwesend oder vertreten sind, zustimmt. Das gilt unabhängig davon, ob und wie viele Eigentümer durch die bauliche Maßnahme beeinträchtigt werden. Zudem wird das Anfechtungsrecht massiv eingeschränkt. Beschlüsse über bauliche Veränderungen sind nur noch dann anfechtbar, wenn die bauliche Veränderung die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis gegenüber den anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt werden.

Mithin ist davon auszugehen, dass die Installation von Ladestationen nach der Reform deutlich einfacher wird. Das reformierte WE-Gesetz wurde schon zur Beratung und Beschlussfassung in den Bundestag eingebracht. Mit der Verabschiedung ist u.E. diesen Sommer zu rechnen.

Weitere Tipps:

• Bitte beachten Sie, dass der Anschluss einer Ladestation von einem Fachbetrieb durchgeführt werden muss. Sie dürfen das keinesfalls selbst in die Hand nehmen.

• Informieren Sie sich vorab über Fördermöglichkeiten. Manche Bundesländer und Kommunen fördern den Einbau privater Ladestationen.

• Ladestationen mieten statt kaufen. Es gibt Modelle, bei denen der Stromanbieter die Installation in der Tiefgarage sowie die Instandhaltung und die jährliche Wartung übernimmt und Sie die Ladestation nur mieten.