Verbilligte Vermietung Abzug der Vermietungskosten: Aktuelle Verfügung zur ortsüblichen Miete

Wer zu wenig Miete verlangt, riskiert den vollen Abzug der Vermietungskosten. Kriterium einer angemessenen Miete ist die Ortsüblichkeit. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat dazu aktuelle Hinweise veröffentlicht.

Verbilligte Vermietung

Bei einer verbilligten Vermietung gilt die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken bis zum Veranlagungszeitraum 2020 bereits als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Dann ist der volle Werbungskostenabzug eröffnet. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen.

Mit Wirkung ab dem Veranlagungszeitraum 2021 wurde die Grenze von 66 % auf 50 % herabgesetzt. Das bedeutet: Beträgt das Entgelt 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognoseprüfung vorzunehmen. Fällt diese positiv aus, ist Einkunftserzielungsabsicht zu unterstellen und der volle Werbungskostenabzug ist möglich. Anderenfalls ist von einer Einkunftserzielungsabsicht nur für den entgeltlich vermieteten Teil auszugehen und die Kosten sind aufzuteilen.

Aktuelle Verfügung

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat nun insbesondere dazu Stellung bezogen, wie die ortsübliche Kaltmiete zu ermitteln ist. Zudem hat sie sich zur Ermittlung und Berücksichtigung der umlagefähigen Kosten geäußert. 

Beachten Sie:  Für die Berechnung der Entgeltlichkeitsquote sind die Warmmieten zugrunde zu legen. Diese beinhalten die Kaltmieten, zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Nebenkosten. Zu den umlagefähigen Kosten gehören nach § 2 BetrKV insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für die Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Kosten für die Instandhaltung und -setzung gehören nach § 1 BetrKV nicht dazu.

Praxistipp:

Da sich Mieten oft ändern, sollte die Entgeltlichkeitsquote regelmäßig überprüft werden. Bei einer Vermietung an Angehörige ist zudem immer auch die Grundvoraussetzung der Fremdüblichkeit zu beachten (also wirksamer Mietvertrag und nachweisliche Zahlungen).

Quellen: OFD Frankfurt, Verfügung vom 7.12.2023, Az. S 2253 A - 00115 - 0357 - St214