Ewiger Erbnießbrauch in Polen und seine Entwicklung
Was ist der ewige Erbnießbauch? Was ändert die Änderung zu dem Gesetz über die Immobilienbewirtschaftung von 31. August 2021?
Das ewige Erbnießbrauchrecht ist ein zivilrechtliches Recht, hat einen vermögensrechtlichen Charakter und kann aufgrund der Vererbung erworben werden. Es nimmt eine Mittelstellung zwischen dem Eigentumsrecht und dem beschränkten dinglichen Recht ein.
Das Erbnießbrauchrecht bezieht sich nur auf den Grund und Boden. Es umfasst keine Bauanlagen, Bauten und Einrichtungen, die auf dem Grund und Boden errichtet wurden. Dieses Rechtsinstitut wurde im Jahre 1961 durch das Gesetz über die Bewirtschaftung von Gebieten in den Städten und Siedlungen von 14. Juli 1961 eingeführt als in Polen der Kommunismus als politisches und rechtliches System vorherrschend war.
Nach Maßgabe des Art. 232 § 1 des polnischen Zivilgesetzbuches (pZGB) kann der Grund und Boden, der im Eigentum des Staates oder der Selbstverwaltungseinheiten bzw. ihrer Verbände und in den administrativen Stadtgrenze oder außerhalb liegt und in den Raumbewirtschaftungsplan der Stad eingegliedert ist, in ewigen Nießbrauch an Privatpersonen oder juristischen Personen übergeben werden .
Ferner folgt aus Art. 235 § 1 pZGB, dass Bauanlagen oder andere Einrichtungen, die auf dem Grund und Boden des Staates, der Selbstverwaltungseinheiten oder ihrer Verbände durch den ewigen Erbnießbraucher errichtet werden, in sein Eigentum fallen. Dies erstreckt sich auch auf Bauanlagen oder andere Einrichtungen, die der ewige Erbnießbraucher in Übereinstimmung mit geltenden Gesetzesvorschriften nach der Überführung des Grund und Boden in ewigen Erbnießbrauch erworben hat.
§ 2 der oben zitierten Vorschrift besagt, dass das dem Erbnießbraucher zustehende Eigentumsrecht an den auf dem zu Erbnießbrauch überlassen Grund und Boden errichteten Bauanlagen und Einrichtungen ein Bestandteil des Erbnießbrauch. Das bedeutet, dass der Erwerb und die Veräußerung des ewigen Erbnießbrauchrechts an einer bebauten Immobilien mit dem Erwerb und der Veräußerung der dort errichteten Bauanlagen und Einrichtungen einhergeht.
Bis 1989 war der ewige Nießbrauch in der Regel die einzige Form des Erwerbs von staatlichem Grund und Boden in den Städten.
Wesentliche Regelungen im Bereich der Bestellung des ewigen Erbnießbrauchs brachte das Gesetz von 29. April 1985 über die Bewirtschaftung von Grund und Boden und Enteignung von Immobilien, das wiederum durch das Gesetzt von 21. August 1997 über die Bewirtschaftung von Immobilien abgelöst wurde (U.G.N). ´
Nach Maßgabe des Artikel 27 des Gesetzes von 21. August 1997 bedarf die Veräußerung und die Übertragung des ewigen Erbnießbrauchs an einer Immobilie des Abschlusses eines Vertrages in der notariellen Form und die Übertragung einer Grundimmobilie in ewigen Erbnießbrauch nebst ihrer Übertragung im Rahmen eines Vertrages der Eintragung im Grundbuch.
Im Vertrag über die Bestellung eines ewigen Erbnießbrauchrechts, der notariell zu beurkunden ist, sind folgende Elemente aufzunehmen:
- Zeitdauer des ewigen Erbnießbrauchs von 40 bis 99 Jahren
- Art und Weis und die Frist der Bewirtschaftung der Immobilie, z. B. der Termin für den Beginn und das Ende der Bebauung,
- Höhe der Anfangsgebühr und der prozentuellen Jahresgebühr
Wenn die Immobilie bereits bebaut ist, dann erfolgt ihre Übergabe in ewigen Erbnießbrauch mit gleichzeitigem Verkauf der darin gelegenen Bauanlagen und Einrichtung nach Art. 31 U.G.N.
Die Höhe der Anfangsgebühr und der prozentuellen Jahresgebühren wird in Anlehnung an den Wert der Immobilie festgestellt.
Art. 37 U.G.N. besagt, dass der Verkauf von Immobilien, die im Eigentum der Selbstverwaltungseinheiten oder des Staatsschatzes stehen, erfolgt im Wege der Ausschreibung, wobei die Veräußerung der Immobilie an den jetzigen Erbnießbraucher ohne Ausschreibung erfolgt.
Weitere wesentliche Änderungen betreffend ewigen Erbnießbrauch hat das Gesetz von 20. Juli 2018 über die Umwandlung des ewigen Erbnießbrauchrechts an den bebauten Immobilien zu Wohnzwecken in das Eigentum an diesen Immobilien eingeführt.
Nach Art. 1 des Gesetze von 01. Januar 2019 wandelt sich das ewigen Erbnießbrauchrecht an dem bebauten Grund und Boden zu Wohnwecken in das Volleigentum an diesem Grund und Boden ein. Das Gesetz regelt auch den Status der bebauten Immobilien im Zusammenhang mit dem damit verbunden Anlagen wie Wirtschaftsgebäuden, Garagen, Baueinrichtungen, die eine rationelle Nutzung von Wohngebäuden ermöglichen.
Am 26. Mai 2023 hat das polnische Parlament ein Gesetz über die Änderung des Gesetzes übe die Gemeindeverwaltung, des Gesetzes über die sozialen Formen der Entwicklung von Wohnungswesens, des Gesetzes über die Bewirtschaftung von Immobilien, des Gesetzes über die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte sowie von anderen Gesetzen verabschiedet. Der Gesetzesentwurf, der durch das Ministerium für Entwicklung und Technologie vorbereitet wurde, war der nächste Schritt darauf gerichtet, um das Rechtsinstitut des ewigen Erbnießbrauchs aus der polnischen Rechtsordnung zu entfernen .
Aus der Begründung des Regierungsgesetzentwurf geht eindeutig hervor, dass durch die Umwandlung des ewigen Erbnießbrauchs sowohl natürliche Personen als such juristische Personen darunter Unternehmer als Erbnießbraucher umfasst sind, an die der Grund und Boden in ewigen Erbnießbrauch vor dem 01. Januar 1988 übertragen wurde, d.h. mindestens vor 26 Jahren, das das Gesetz am 31. September 2023 in Kraft getreten ist. . Darüber hinaus wurden neue Regelungen für die Bestimmungen für die Preise der bebauten Grundimmobilien an die Erbnießbraucher bestimmt.
Nach Art. 198g.1 U.G.N kann jeder ewige Erbnießbraucher einer Grundimmobilie den Verkauf dieser Immobilie an ihn innerhalb der Frist von 12 Monaten seit dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 26. Mai 2023 über die Änderung des Gesetzes übe die Gemeindeverwaltung, des Gesetzes über die sozialen Formen der Entwicklung von Wohnungswesens, des Gesetzes über die Bewirtschaftung von Immobilien, des Gesetzes über die Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte sowie von anderen Gesetzen beanspruchen.
Das Verlangen nach dem Verkauf, von dem oben die Rede ist, findet auf folgende Fälle keine Anwendung:
- Die Immobilie wurde in ewigen Erbnießbrauch nach 31. Dezember 1997 überführt
- Der ewige Erbnießbraucher hat seine Verpflichtungen nicht erfüllt, die in dem Vertrag über die Übertragung des ewigen Erbnießbrauchs festgesetzt wurden,
- In Bezug auf Grund und Boden, die auf dem Gelände von Hafen und Anlegestellen im Sinn des Art. 2 Pkt. 2 des Gesetzes von 20. Dezember 1996 über die Meereshafen und Anlegestellen (Gesetzblatt von 2023 Pos. 1796),
- Wenn der Grund und Boden für die Betreibung eines Familienschrebergartens benutzt wird im Sinn des Art. 2 Abs. 5 des Gesetzes von 13. Dezember 2013 über die Familienschrebergartens
- In Bezug auf eine nicht bebaute Immobilie
Der Gebrauch von dem zustehenden Recht erfolgt auf Antrag des Erbnießbrauchers und nicht kraft Gesetzes. Der Eigentümer der Immobilie, die im Rahmen des ewigen Nießbrauchs genutzt wird, kann ihren Verkauf an den ewigen Erbnießbraucher nicht verweigern, wenn dieser den Verkauf beantragt.
Sollte der ewige Nießbraucher den Antrag auf den Erwerb der Immobilie innerhalb der Frist von 12 Monaten nicht stellt, kann er nach wie vor, den Erwerb nach den allgemeinen Regelungen beantragen, wobei in diesem Fall der Verkauf von der Zustimmung des Staatschatzes oder einer kommunalen Selbstverwaltungseinheit abhängen wird.
Der Preis für die Grundimmobilie, die an den ewigen Erbnießbraucher verkauft wird, regelt Art.69 Abs. 1, 2 und 3 U.G.N in Abhängigkeit von der Art und Weise der Nutzung der Immobilie d.h. für wirtschaftliche oder nicht wirtschaftliche Zwecke.
Für einen Teil der Immobilien, welche die Anforderungen in Art. 988g Abs. 2 U.G.N. erfüllen, gibt es eine Ausnahme in Bezug auf die Ermittlung des Preises für die Immobilie, der sich in diesem Fall nach der Jahresgebühr für den ewigen Erbnießbrauch und dem aktuellen Marktwert der Immobilie richtet, der durch einen Immobiliengutachter ermittelt wird. .
Wenn die Schätzung des Wertes der Immobilie für die Zwecke ihres Verkaufs aufgrund des § 42 Abs. 4 der Verordnung des Ministers für Entwicklung und Technologie von 05. September 2023 erfolgt, dann wird der Wert der Immobilie, die zu ewigen Nießbrauch übertragen wurde, in der Regen den im Vertrag über die Einräumung des Rechts des ewigen Erbnießbrauchs hinsichtlich der Art und Weise ihrer Nutzung entsprechen müssen.
Die Praxis wird zeigen, wie die Regelungen des Gesetzes von 26. Mai 2023 umgesetzt werden. Bereits jetzt zeigt sich, dass nicht alle ewigen Erbnießbraucher die Investoren oder Unternehmer sein werden, die den Erwerb der gegenständlichen Immobilie erwägen, insbesondere vor dem Hintergrund der finanziellen Konditionen, Höhe der Preises und Anerkennung der Nutzung des ewigen Erbnießbrauchs in Einklang mit wirtschaftlichen Interessen .
Für die ewigen Nießbraucher, die im Besitz von Immobilien sind, die in Stadtzentren oder in Investitionsgebieten liegen und die in Bewirtschaftungsplänen für Investitionszwecke mit einem hohen Potential vorgesehen wurden, kann die Umwandlung des ewigen Erbnießbrauchs in Volleigentum eine wirtschaftliche Chance darstellen, , für die anderen Teilen der Bevölkerung wird dieser Prozess eher von weniger Interesse sein.
