Gewährleistungsausschluss bei Grundstückskaufverträgen Haftungsausschluss Grundstückskauf

Gewährleistungsausschluss (Haftungsausschluss)

Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das gekaufte Grundstück frei von Sachmängeln zu übergeben. Tut er dies nicht, hat der Käufer nach dem Gesetz einen Anspruch auf Gewährleistung gegenüber dem Verkäufer. Notarielle Grundstückskaufverträge enthalten regelmäßig einen Gewährleistungsausschluss, etwa wie folgt: „Der Vertragsgegenstand wird – wie besichtigt – unter Ausschluss sämtlicher Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels verkauft. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß und den Bauzustand bestehender Gebäude.“ Der Sinn eines Gewährleistungsausschlusses beim Grundstückskauf besteht darin, den Verkäufer vor der Haftung wegen solcher Mängel zu bewahren, die ihm nicht bekannt sind. Dieses Interesse ist schützenswert. Sind dem Verkäufer Mängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weiteres erkennbar sind, so ist ein Gewährleistungsausschluss wegen der in der Regel dem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam. Ist ein Sachmangel ohne weiteres – auch für den Käufer – erkennbar, so hat dieser die Möglichkeit, seine Interessen selbst zu wahren, etwa durch Aushandeln eines geringeren Kaufpreises oder durch ausdrückliche Vereinbarung der Mängelhaftung auch für diesen Fehler. Macht der Käufer von diesen Möglichkeiten keinen Gebrauch, erfasst der Gewährleistungsausschluss im Regelfall auch solche Mängel. Auch dies ist interessengerecht.

Entstehung des Sachmangels nach Vertragsabschluss vor Gefahrübergang

Was ist aber mit Sachmängeln, die erst nach Vertragsabschluss vor Gefahrübergang entstehen? Gilt der Gewährleistungsausschluss auch für solche Mängel? Der Käufer, der sich auf einen Gewährleistungsausschluss einlässt, kann sich vor den Folgen eines erst später entstandenen Mangels nicht dadurch schützen, dass er einen geringen Kaufpreis aushandelt oder durch Vereinbarung die Mängelhaftung des Verkäufers auch für diesen Fehler vereinbart. Eine Ausweitung des Gewährleistungsausschlusses auch für diese Fehler wäre daher nicht interessengerecht. Der Bundesgerichtshof hat daher entschieden, dass der Gewährleistungsausschluss in der Regel nicht solche Mängel umfasst, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstehen. Wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen, müssen sie dies deutlich machen.

Gefahrübergang

Als Zeitpunkt des Gefahrübergangs wird üblicherweise der Tag nach Eingang der Zahlung des gesamten Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers bzw. bei Ablösung von Rechten auf den Konten der Grundpfandrechtsgläubiger vereinbart.

Fazit

Für Mängel, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits bestanden, haftet der Verkäufer, wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, nicht, es sei denn, er hat die Mängel arglistig verschwiegen. Für Mängel, die nach Vertragsschluss und vor Gefahrübergang entstanden sind, greift der Haftungsausschluss nicht. Für Mängel, die erst nach Gefahrübergang entstehen, haftet der Verkäufer nicht.