Immobilie mit Renovierungsbedarf gekauft? Auf anschaffungsnahe Herstellungskosten achten!
Es macht einen großen Unterschied, ob Renovierungskosten für eine gekaufte Mietimmobilie sofort oder nur über die (langjährige) Gebäudeabschreibung abgesetzt werden können. Gerade innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung kann man hier in die Falle der anschaffungsnahen Herstellungskosten tappen. Deshalb ist es wichtig, die Möglichkeiten und Grenzen zu kennen.
Hintergrund
Der anschaffungsnahe Herstellungsaufwand ist ein steuerrechtliches Konstrukt, um klassische Instandhaltungs- und Modernisierungskosten vom sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwand auszuschließen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz). Damit Immobilienkäufer hier möglichst treffsicher finanziell planen können, sollten sie sowohl die Voraussetzungen für die Annahme von anschaffungsnahen Herstellungskosten (AHK) kennen als auch mögliche Vermeidungsstrategien.
Zeitbezug
Geprüft werden alle Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren seit der Anschaffung durchgeführt werden. Die Frist beginnt aber nicht bereits mit der Unterschrift des Kaufvertrags, sondern erst dann, wenn das wirtschaftliche Eigentum (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 Abgabenordnung) übergegangen ist. Maßgebend ist also der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten übergehen.
Praxistipp: Es kommt nicht auf die Bezahlung der Aufwendungen an, sondern auf die Ausführung der Maßnahmen innerhalb des Dreijahreszeitraums. Dabei geht die Finanzverwaltung sogar so weit, dass die Maßnahme zum Ende des Zeitraums nicht einmal abgeschlossen sein muss. Das legt zwei zeitliche Empfehlungen nahe: Maßnahmen bereits VOR dem Eigentumsübergang oder NACH Ablauf von drei Jahren ausführen lassen. Dann fallen sie nicht in die Prüfung von AHK. Es bleibt aber zu prüfen, ob es sich dabei um sofort abziehbaren Aufwand handelt oder um echten Anschaffungsaufwand.
15 %-Grenze
AHK liegen vor, wenn innerhalb des Dreijahreszeitraums die Summe der durchgeführten Maßnahmen (ohne die Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigt.
Beachten Sie: Die 15 %-Grenze wird immer ausgehend von dem Nettoaufwand berechnet ‒ und zwar unabhängig davon, ob der Steuerpflichtige zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Welche Maßnahmen zu berücksichtigen sind
Bei jeder Maßnahme ist im ersten Schritt zu prüfen, ob es sich nicht schon per se um Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten handelt, insbesondere wenn etwas Neues entsteht (z. B. Anbau oder Aufstockung), die Nutzfläche vergrößert bzw. die Substanz vermehrt wird oder die Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudestandards führen. Solche Herstellungskosten erhöhen direkt die Abschreibungsbemessungsgrundlage und fallen nicht in die 15 %-Grenze. Nicht mit einzubeziehen sind auch regelmäßig anfallende Erhaltungsarbeiten wie z. B. die Heizungswartung.
Beachten Sie: Der Zustand des Gebäudes sollte vor der Renovierung dokumentiert werden, um Argumente für oder gegen eine wesentliche Verbesserung des Gebäudestandards zu haben.
Aktuell plant die Finanzverwaltung eine Überarbeitung ihres Verwaltungsschreibens aus dem Jahr 2003 zur Abgrenzung von Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei der Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden. In dem Entwurfsschreiben finden sich auch Ausführungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.
Fazit:
Von der Steuerfalle durch anschaffungsnahe Herstellungskosten werden viele Vermieter immer wieder überrascht. Das ist vor allem deshalb ein Problem, weil durch die Abschreibung der Aufwendungen über einen äußerst langen Zeitraum ein erheblicher Liquiditätsverlust eintritt. Vermieter sollten sich deshalb vor größeren Sanierungsmaßnahmen im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie mit der konkreten Ausgestaltung der 15 %-Grenze vertraut machen. Aber auch Unternehmer können betroffen sein. Denn die Vorschrift gilt auch dann, wenn innerhalb eines Betriebsvermögens Immobilien erworben und zeitnah saniert werden.
