Anschaffungsnahe Herstellungskosten Kosten vor Anschaffung des Mietobjekts sind nicht in die 15%-Grenze einzurechnen

Wenn Vermieter in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ihres Mietobjekts umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile. Der Grund: Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind, werden vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet, wenn sie (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Diese Umdeutung führt dazu,dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes (regelmäßig 2 % oder 2,5 % pro Jahr) steuermindernd auswirken. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich. Aufgrund der Regelung zu anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es daher günstiger sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen und direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vorzunehmen. Durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht, die wiederum neue Investitionsspielräume schafft.

Der Bundesfinanzhof hat jetzt entschieden, dass in die 15%-Grenze keine Kosten einfließen dürfen, die der Vermieter bereits vor der Anschaffung des Grundstücks getragen hat. Die Bundesrichter verwiesen auf den eindeutigen Gesetzeswortlaut, der von Aufwendungen „nach der Anschaffung“ spricht.

Hinweis: Die Entscheidung stärkt die Rechte von Vermietern, da die Anwendung der 15%-Grenze weiterhin auf die Kosten in den drei Jahren nach der Anschaffung beschränkt bleibt.

Um die Überschreitung der 15%-Grenze zu vermeiden, sollten Vermieter vorab berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf, um den sofortigen Werbungskostenabzug nicht zu gefährden.

Beispiel:

A kauft eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 €.

Kaufpreis laut Notarvertrag: 175.000 €

+ Anschaffungsnebenkosten: 21.000 € (12 %)

= Anschaffungskosten: 196.000 €

- Grundstücksanteil am Kaufpreis: 39.200 € (20 %)

= Gebäudeanteil: 156.800 € (80 %)

15%-Grenze liegt bei 23.520 €

In den ersten drei Jahren dürfen die Modernisierungs- und Reparaturaufwendungen die Grenze von insgesamt 23.520 € also nicht übersteigen - ansonsten geht der sofortige Werbungskostenabzug verloren.

Hinweis: Vermieter sollten beachten, dass sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an ihrem Mietobjekt unter Umständen auch noch nach Ablauf der Dreijahresfrist zu Herstellungskosten führen können, wenn beim Gebäude eine sogenannte „Hebung des Standards“ erreicht wird.