Untervermieten ja aber nicht auf Kosten anderer: Was der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt hat

Wer seine Wohnung vorübergehend nicht selbst nutzt, erwägt häufig eine Untervermietung. Dies kann etwa aufgrund eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts, einer längeren Reise oder veränderter Lebensumstände der Fall sein. Grundsätzlich ist dies zulässig und rechtlich anerkannt. Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) zieht jedoch eine klare Grenze. Wer mit der Untervermietung einen Gewinn erzielen möchte, hat keinen Anspruch auf die hierfür erforderliche Erlaubnis des Vermieters und riskiert im schlimmsten Fall die Kündigung des eigenen Mietverhältnisses. Welche Konsequenzen sich hieraus ergeben und worauf Mieter und Vermieter künftig achten sollten, wird im Folgenden dargestellt.

Was war passiert? Der Fall vor dem Bundesgerichtshof

Ein Mieter aus Berlin bewohnte seit dem Jahr 2009 eine Zweizimmerwohnung und zahlte hierfür eine monatliche Nettokaltmiete von 460 Euro. Ab Anfang des Jahres 2020 hielt er sich für längere Zeit im Ausland auf und vermietete die Wohnung an zwei Untermieter weiter. Die hierfür vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 962 Euro und lag damit bei mehr als dem Doppelten seiner eigenen Miete. Eine Zustimmung seiner Vermieterin hatte er zuvor nicht eingeholt. Nachdem diese von der Untervermietung Kenntnis erlangt hatte, sprach sie eine Abmahnung aus, kündigte das Mietverhältnis und erhob Räumungsklage.

Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Der Mieter habe durch die unerlaubte und gewinnorientierte Untervermietung seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Ein Anspruch auf Erteilung einer entsprechenden Erlaubnis habe nicht bestanden.

Die Grundregel: Untervermietung bedarf der Zustimmung

Ein Mieter, der seine Wohnung oder Teile hiervon an Dritte weitervermieten möchte, bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Wird lediglich ein Teil der Wohnung, etwa ein einzelnes Zimmer, überlassen, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzlicher Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bestehen gemäß (§ 553 Abs. 1 BGB).

Voraussetzung hierfür ist das Vorliegen eines sogenannten berechtigten Interesses. Hierunter ist ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu verstehen, der mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung vereinbar ist. Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit ein solches Interesse etwa dann bejaht, wenn ein Mieter durch die Untervermietung seine eigenen Wohnkosten reduzieren möchte. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter auf diese finanzielle Entlastung zwingend angewiesen ist.

Die neue Grenze: Kostendeckung ja, Gewinn nein

Mit seiner aktuellen Entscheidung zieht der Bundesgerichtshof (VIII ZR 228/23) eine deutliche Grenze. Das Recht zur Untervermietung dient dem Zweck, dem Mieter die Nutzung seiner Wohnung auch bei veränderten Lebensumständen zu ermöglichen. Es ist hingegen nicht darauf gerichtet, aus der Wohnung Einkünfte zu erzielen.

Ein berechtigtes Interesse liegt daher nur vor, solange die vereinbarte Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmieters, insbesondere Kaltmiete und Betriebskosten, nicht übersteigt. Erzielt der Mieter darüber hinaus einen Gewinn, entfällt das berechtigte Interesse vollständig. In diesem Fall ist der Vermieter berechtigt, die Zustimmung zu verweigern. Erfolgt gleichwohl eine Untervermietung ohne Erlaubnis, stellt dies eine erhebliche Pflichtverletzung dar.

Welche Folgen drohen bei unerlaubter Untervermietung

Eine Untervermietung ohne die erforderliche Zustimmung kann zunächst eine Abmahnung nach sich ziehen. Reagiert der Mieter hierauf nicht oder beendet er das Untermietverhältnis nicht, ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu kündigen. In besonders gravierenden Fällen kommt auch eine fristlose Kündigung in Betracht.

Für die Untermieter hat dies unmittelbare Konsequenzen. Ihr Besitzrecht an der Wohnung endet mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses, sodass sie die Wohnung ebenfalls räumen müssen.

Welche Fragen bleiben offen

Der Bundesgerichtshof hat bewusst nicht alle Folgefragen abschließend entschieden. Insbesondere ist bislang ungeklärt, ob bereits ein Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse für sich genommen dazu führt, dass ein berechtigtes Interesse entfällt.

Auch die konkrete Berechnung der Grenze, ab der ein Gewinn vorliegt, ist nicht im Detail festgelegt. Maßgeblich dürfte sein, ob die vereinbarte Untermiete die Bruttomiete des Hauptmieters zuzüglich der von ihm selbst getragenen weiteren Kosten, etwa für Strom oder Internet, übersteigt. Zusatzleistungen wie die Überlassung von Möbeln können unter Umständen berücksichtigt werden, sofern deren Wert nachvollziehbar dargelegt wird.

Bedeutung für die Praxis

Für Mieter bedeutet dies, dass sie bei der Beantragung einer Untervermietungserlaubnis nicht nur die Person des vorgesehenen Untermieters angeben sollten, sondern auch die geplante Miethöhe transparent darlegen müssen. Übersteigt die beabsichtigte Untermiete die eigenen wohnungsbezogenen Kosten, sollte bereits im Antrag nachvollziehbar erläutert werden, wodurch dieser Mehrbetrag gerechtfertigt ist, etwa durch konkrete Zusatzleistungen.

Fehlen entsprechende Angaben oder ist erkennbar, dass die Untervermietung auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern.

Vermietern ist zu empfehlen, Untervermietungsanfragen sorgfältig zu prüfen. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs stärkt ihre Rechtsposition ausdrücklich. Eine gewinnorientierte Untervermietung müssen sie nicht hinnehmen und können bei Verstößen konsequent reagieren.

Fazit und Handlungsempfehlung

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs schafft Klarheit: Untervermietung ist kein Geschäftsmodell, sondern dient allein dem Erhalt der Wohnung.

Für Vermieter stärkt das Urteil die Rechtsposition erheblich. Eine auf Gewinnerzielung gerichtete Untervermietung muss nicht genehmigt werden. Entsprechende Anfragen dürfen kritisch geprüft und bei Überschreiten der eigenen Kosten des Mieters abgelehnt werden.

Bei unerlaubter Untervermietung können Vermieter nach Abmahnung kündigen, in gravierenden Fällen auch fristlos. Es empfiehlt sich daher, Untervermietungsersuchen sorgfältig zu prüfen und bei Auffälligkeiten frühzeitig zu reagieren.