Grundsteuererlass und Werbungskosten: Wichtige Steueraspekte bei Mietimmobilien

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist primär auf die Einkünfteverlagerung hinzuweisen, also beispielsweise auf die Zahlung anstehender Reparaturen noch im laufenden Jahr. Darüber hinaus sind u. a. folgende Punkte zu beachten:

Antrag auf Grundsteuererlass

Bei erheblichen Mietausfällen in 2022 besteht bis zum 31.3.2023 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. 

Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Diese liegt vor, wenn der normale Rohertrag um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Fällt der Ertrag in voller Höhe aus, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Größerer Erhaltungsaufwand

Sofern in 2022 größere Erhaltungsaufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressionsminderung sinnvoll sein kann. 

Beachten Sie: Die Verteilung ist nur zulässig für Gebäude im Privatvermögen, die überwiegend Wohnzwecken dienen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

In der Praxis ist die „Steuerfalle“ der anschaffungsnahen Herstellungskosten zu beachten. Denn Investitionen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung können, wenn sie 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, nicht mehr als sofort abziehbare Werbungskosten berücksichtigt werden. Die Aufwendungen wirken sich dann „nur“ über die langjährige Gebäude-Abschreibung aus.

Praxistipp: Um den sofortigen Werbungskostenabzug zu sichern, kann es ratsam sein, die 15 %-Grenze innerhalb der Drei-Jahres-Frist durch zeitliche Verschiebung der Maßnahmen zu unterschreiten.

Verbilligte Vermietung

Gerade wenn eine Immobilie an nahe Angehörige zu Wohnzwecken überlassen wird, liegt das Entgelt häufig unterhalb der ortsüblichen Miete. Um sich in diesen Fällen dennoch den vollen Werbungskostenabzug zu sichern, sind folgende Punkte zu beachten: 

Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.

Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind. 

Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.

Beachten Sie: Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend.

Praxistipp: Der fortschreitende Anstieg des Mietniveaus erfordert es, die 66 %-Grenze im Auge zu behalten. Wird die Grenze unterschritten, sollte die Miete frühzeitig angepasst werden, um den ungekürzten Werbungskostenabzug weiter zu sichern.