Bauüberwachung umfasst auch die Prüfung fremder Ausführungspläne

Übernimmt ein Architekt ausschließlich die Objektüberwachung (Leistungsphase 8 HOAI), beschränkt sich seine Verantwortung nicht auf die Kontrolle der Bauausführung. Wird nach den Ausführungsplänen eines anderen Architekten gebaut, muss der Objektüberwacher diese grundsätzlich auf offensichtliche Mängel überprüfen. Unterbleibt dies und wird ein Planungsfehler umgesetzt, haftet der Bauüberwacher neben dem planenden Architekten für den entstandenen Schaden. 

Sachverhalt

Eine Bauträgerin errichtete eine Wohnanlage und beauftragte zwei verschiedene Architekten mit unterschiedlichen Leistungsphasen. Während ein Architekt die Ausführungsplanung (Leistungsphase 5 HOAI) erstellte, wurde der beklagte Architekt ausschließlich mit der Objektüberwachung (Leistungsphase 8 HOAI) betraut.

Die Bauausführung erfolgte entsprechend der übergebenen Ausführungsplanung. Diese wies jedoch einen gravierenden Mangel auf: Im Wärmedämmverbundsystem der Putzfassade waren die erforderlichen Brandriegel nicht vorgesehen. Diese sind aus brandschutzrechtlichen Gründen zwingend erforderlich. Da die Vorgaben bereits in der Planung fehlten, wurden sie auch während der Bauausführung nicht eingebaut. 

Nach Fertigstellung und Veräußerung der Wohnungen machte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erhebliche Baumängel geltend und verlangte vom bauüberwachenden Architekten einen Kostenvorschuss von rund 300.000 Euro zur Mängelbeseitigung.

Der Beklagte wandte ein, die Ursache liege ausschließlich in der fehlerhaften Ausführungsplanung. Er habe lediglich die Bauüberwachung übernommen und darauf vertrauen dürfen, dass ihm mangelfreie Pläne zur Verfügung gestellt würden.

Entscheidung des OLG Karlsruhe

Das Oberlandesgericht Karlsruhe bejahte eine Haftung des Objektüberwachers, beschränkte diese jedoch auf 50 % des entstandenen Schadens.

1. Objektüberwachung umfasst auch die Prüfung der Ausführungsplanung

Nach Auffassung des Gerichts endet die Verantwortung des Objektüberwachers nicht bei der bloßen Kontrolle der Bauausführung.

Wer die Leistungsphase 8 übernimmt, schuldet die mangelfreie Errichtung des Bauwerks. Wird nicht nach eigener Planung, sondern nach den Plänen eines Dritten gebaut, muss der Objektüberwacher deshalb auch prüfen, ob die übergebenen Ausführungspläne offensichtliche technische oder rechtliche Mängel aufweisen. Dies gilt insbesondere bei sicherheitsrelevanten Anforderungen wie dem Brandschutz.

2. Erkennbare Planungsfehler dürfen nicht übernommen werden

Das Gericht stellte fest, dass die fehlenden Brandriegel für einen fachkundigen Objektüberwacher ohne Weiteres erkennbar gewesen wären.

Da der Beklagte den Planungsfehler weder bemerkte noch beanstandete und die mangelhafte Planung unbeanstandet umgesetzt wurde, verletzte er seine vertraglichen Pflichten. Die fehlerhafte Bauausführung beruhte damit nicht allein auf dem Planungsfehler, sondern auch auf einer unzureichenden Bauüberwachung.

3. Mitverschulden der Bauträgerin

Eine vollständige Haftung des Objektüberwachers lehnte das Gericht jedoch ab.

Die Bauträgerin habe ihre vertraglichen Pflichten ebenfalls verletzt, indem sie ihrem Bauüberwacher eine fehlerhafte Ausführungsplanung zur Verfügung stellte. Für dieses Verschulden müsse sie nach § 278 BGB einstehen, da sich der Planungsfehler des zunächst beauftragten Architekten zurechnen lasse. Deshalb sei der Schadensersatzanspruch wegen Mitverschuldens um 50 % zu kürzen. Die Bauträgerin könne ihrerseits den planenden Architekten in Regress nehmen.

Rechtliche Einordnung

Die Entscheidung konkretisiert die Pflichten eines Objektüberwachers nach der HOAI erheblich.

Zwar bleibt die Ausführungsplanung grundsätzlich Aufgabe des planenden Architekten. Übernimmt jedoch ein anderer Architekt die Bauüberwachung, darf er sich nicht darauf beschränken, die Bauarbeiten lediglich mit den vorhandenen Plänen abzugleichen. Vielmehr muss er überprüfen, ob diese Pläne den allgemein anerkannten Regeln der Technik sowie den öffentlich-rechtlichen Anforderungen entsprechen, soweit entsprechende Mängel für ihn erkennbar sind.

Gleichzeitig verdeutlicht das Urteil die haftungsrechtliche Trennung zwischen Planungs- und Überwachungsfehlern. Beide Pflichtverletzungen können nebeneinander bestehen und zu einer gesamtschuldnerischen Haftung führen, wobei im Innenverhältnis eine Haftungsquote nach den jeweiligen Verursachungsbeiträgen vorzunehmen ist.

Fazit

Das OLG Karlsruhe stärkt die Verantwortung des Objektüberwachers deutlich. Wer ausschließlich mit der Bauüberwachung beauftragt ist, darf sich nicht blind auf die Planung eines Kollegen verlassen. Er muss erkennbare Fehler der Ausführungsplanung aufdecken und ihre Umsetzung verhindern. Unterbleibt dies, haftet er neben dem planenden Architekten für die daraus entstehenden Mängel. Zugleich stellt das Urteil klar, dass auch der Auftraggeber Verantwortung für die Qualität der übergebenen Planung trägt und sich Planungsfehler seines Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen muss.

Quelle: OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.09.2025 – 8 U 17/24