Erbrecht Die Immobilie in der Erbengemeinschaft

In einer Erbengemeinschaft gehört den Miterben als Gesamthandsgemeinschaft der gesamte Nachlass gemeinsam. Die Veräußerung einer Immobilie ist nur mit Zustimmung aller Miterben möglich.

Stimmen nicht alle Erben einem Verkauf zu, bleibt häufig nur der Weg der Teilungsversteigerung. Bei der Teilungsversteigerung handelt es sich um eine spezielle Form der Zwangsversteigerung. Ihr Ziel besteht darin, das Vermögen, das in der Immobilie gebunden ist, zu Geld zu machen, was dann wiederum gemäß den Erbquoten verteilt werden kann. Die Teilungsversteigerung ist jedoch ein langwieriges Verfahren und führt oft nicht zu dem gewünschten Versteigerungserlös.

Weitere Probleme ergeben sich, wenn einer der Miterben bereits in der Immobilie wohnt. Ein Nutzungsrecht der Immobilie steht grundsätzlich jedem Miterben zu, jedoch nur soweit, wie er den Gebrauch durch die übrigen Miterben nicht beeinträchtigt. Die Miterben können dann in der Regel eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Ein ebenfalls streitträchtiges Thema sind die Kosten für die Verwaltung der Immobilie. Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Bei außerordentlichen Maßnahmen ist wiederum Einstimmigkeit gefordert.

In der Praxis kostet der Erhalt und die Verwaltung von Immobilien viel Geld, was teilweise von einzelnen Erben vorgestreckt wird. Entsprechende Aufwendungsersatzansprüche müssen häufig gegenüber den Miterben durchgesetzt werden. Etwaige Mieteinnahmen werden gemäß Gesetz erst bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verteilt.

Eine Immobilie im Nachlass kann zu viel Streit und zu finanziellen Verlusten in der Erbengemeinschaft führen. Zur Vermeidung solcher Probleme sollten in einem Testament entsprechende Regelungen getroffen werden. Mit Teilungsanordnungen, Vorausvermächtnissen oder der Anordnung einer Testamentsvollstreckung können viele Probleme verhindert werden.