Eigenbedarf für Hamburg-Besuche – Zweitwohnung für Familie und Kultur rechtfertigt Kündigung

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen dürfen, beschäftigt die Rechtsprechung seit Jahren. Besonders umstritten sind Fälle, in denen die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz, sondern lediglich als Zweitwohnung genutzt werden soll. Mit Urteil vom 10. Juni 2025 (311 S 4/25) hat das Landgericht Hamburgklargestellt, dass auch eine solche Nutzung einen berechtigten Eigenbedarf begründen kann, wenn sie nachvollziehbar, lebensnah und ernsthaft beabsichtigt ist.

Sachverhalt

Die Eigentümer einer kleinen Wohnung in Hamburg kündigten dem langjährigen Mieter im Januar 2023 wegen Eigenbedarfs zum 31. Oktober 2023. Das Ehepaar hatte seinen Erstwohnsitz in einer anderen Stadt, beabsichtigte jedoch, die Hamburger Wohnung künftig als Zweitwohnung zu nutzen. Hintergrund war der Wunsch, den Kontakt zu den in Hamburg lebenden Kindern zu intensivieren und häufiger am kulturellen Leben der Stadt teilzunehmen.

Nach dem Vortrag der Vermieter sollten künftig regelmäßige Aufenthalte in Hamburg stattfinden. Die Wohnung sollte dabei insbesondere nach Familienbesuchen sowie nach dem Besuch von Kulturveranstaltungen als Schlafstätte dienen. Der Mieter hielt die Kündigung für vorgeschoben. Er bezweifelte die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs und wandte unter anderem ein, die Vermieter verfügten weder über Theater- noch über Opernabonnements. Zudem berief er sich auf fehlenden Ersatzwohnraum.

Entscheidung der Instanzgerichte

Bereits das Amtsgericht Hamburg erklärte die Eigenbedarfskündigung für wirksam. Es sah in den von den Vermietern vorgetragenen Gründen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Gegen diese Entscheidung legte der Mieter Berufung ein.

Das Landgericht Hamburg wies die Berufung zurück. Nach seiner Überzeugung beabsichtigten die Vermieter, die Wohnung künftig mehrmals pro Woche bei Aufenthalten in Hamburg zu nutzen. Diese Nutzung sei auf Familientreffen und den Besuch kultureller Veranstaltungen ausgerichtet und stelle einen zulässigen Eigenbedarf dar.

Rechtliche Würdigung des Landgerichts

Das Landgericht stellte klar, dass Eigenbedarf nicht voraussetzt, dass die Wohnung als Hauptwohnsitz genutzt wird. Auch die Nutzung als Zweitwohnung kann ein berechtigtes Interesse begründen, sofern die Nutzungsabsicht ernsthaft verfolgt wird und nicht lediglich vorgeschoben ist.

An der Ernsthaftigkeit der Nutzungsabsicht bestünden keine vernünftigen Zweifel. Der Einwand des Mieters, die Vermieter hätten weder Theater- noch Opernabonnements abgeschlossen, sei unbehelflich. Es erscheine ebenso plausibel, dass Eintrittskarten jeweils einzeln erworben würden oder dass ein Abonnement erst dann abgeschlossen werde, wenn feststehe, dass die Wohnung tatsächlich regelmäßig zur Verfügung stehe. Der Eigenbedarf müsse nicht in allen Einzelheiten vorab organisatorisch abgesichert sein.

Gestützt wurde diese Einschätzung zudem durch die Aussage der Tochter der Vermieter, die als Zeugin bestätigte, dass ihre Eltern bereits in der Vergangenheit häufiger Kulturveranstaltungen in Hamburg besucht hätten. Daraus durfte das Gericht schließen, dass auch künftig ein entsprechendes Interesse besteht.

Kein durchgreifender Härtefall wegen fehlenden Ersatzwohnraums

Auch der vom Mieter geltend gemachte Härtefall gemäß § 574 BGB griff nicht durch. Das Landgericht beanstandete, dass der Vortrag zu fehlendem Ersatzwohnraum unsubstantiiert geblieben sei. Pauschale Hinweise auf die angespannte Wohnungsmarktlage genügten nicht.

Mieter seien gehalten, nach Zugang einer Kündigung unverzüglich mit der Wohnungssuche zu beginnen und ihre Bemühungen im Räumungsprozess konkret darzulegen. Erforderlich sei ein nachvollziehbarer Vortrag zu fortlaufenden Suchbemühungen, der sich auf das gesamte Gemeindegebiet beziehe. Nur auf dieser Grundlage könne das Gericht beurteilen, ob tatsächlich kein angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung stehe. Daran fehlte es im vorliegenden Fall.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung verdeutlicht, dass Gerichte die Lebensgestaltung von Vermietern nicht nach Zweckmäßigkeit oder Intensität bewerten. Maßgeblich ist allein, ob die beabsichtigte Nutzung nachvollziehbar und ernsthaft erscheint. Eigenbedarf kann daher auch dann vorliegen, wenn eine Wohnung lediglich als Zweitwohnung für regelmäßige Aufenthalte, familiäre Kontakte und kulturelle Aktivitäten genutzt werden soll.

Zugleich bestätigt das Urteil die strengen Anforderungen an die Darlegung eines Härtefalls wegen fehlenden Ersatzwohnraums. Wer sich hierauf berufen will, muss frühzeitig, kontinuierlich und konkret dokumentieren, welche Wohnungen gesucht wurden und aus welchen Gründen diese Suche erfolglos blieb.

Fazit

Mit Urteil vom 10. Juni 2025 (311 S 4/25) stellt das Landgericht Hamburg klar, dass Eigenbedarf nicht auf die Nutzung als Hauptwohnsitz beschränkt ist. Auch die Nutzung als Zweitwohnung für regelmäßige Aufenthalte im Zusammenhang mit Familie und Kultur kann eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Entscheidend ist die glaubhafte, lebensnahe Nutzungsabsicht. Pauschale Einwände des Mieters oder unsubstantiiert vorgetragene Härtegründe reichen nicht aus, um einer solchen Kündigung entgegenzutreten.

Quelle: Urteil des Landgerichts Hamburg vom 10.06.2025 – 311 S 4/25