Gemeinschaftseigentum „blind“ abgenommen – Abnahme bleibt trotz fehlender Abnahmereife wirksam

Die Abnahme markiert im Bau- und Bauträgerrecht einen zentralen rechtlichen Wendepunkt. Mit ihr werden Vergütungsansprüche fällig, die Beweislast kehrt sich um und Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen. Umso konfliktträchtiger sind Fälle, in denen Erwerber eine Abnahme erklären, ohne die Bauleistungen tatsächlich überprüft zu haben. Mit Beschluss vom 2. Juni 2025 (8 U 29/24) hat das Oberlandesgericht Braunschweig klargestellt, dass eine ausdrücklich erklärte Abnahme auch dann wirksam bleibt, wenn das Gemeinschaftseigentum objektiv noch nicht abnahmereif war und die Erwerber dieses nicht besichtigt haben.

Sachverhalt

Eine Bauträgerin hatte eine Wohnanlage im Wesentlichen fertiggestellt. Die Wohnungserwerber unterzeichneten ein Abnahmeprotokoll, in dem sie erklärten, sowohl das Sonder- als auch das Gemeinschaftseigentum als vertragsgemäß abzunehmen. Das Sondereigentum hatten sie einige Wochen zuvor besichtigt; das zwischenzeitlich fertiggestellte Gemeinschaftseigentum nahmen sie hingegen nicht mehr in Augenschein, da sie auswärts wohnten.

In der Folge zahlten die Erwerber die vertraglich vorgesehene Schlussrate. Später verlangten sie deren Rückzahlung. Zur Begründung führten sie an, das Gemeinschaftseigentum sei bei Abgabe der Abnahmeerklärung noch nicht abnahmereif gewesen und habe zahlreiche Mängel aufgewiesen. Zudem hielten sie eine Klausel im Bauträgervertrag für unwirksam, wonach auch ein von der Bauträgerin bestimmter Sachverständiger zur Abnahme berechtigt sein sollte.

Entscheidung des Oberlandesgerichts

Das Oberlandesgericht Braunschweig verneinte einen Anspruch auf Rückzahlung der Schlussrate. Die Abnahmeerklärung der Erwerber sei wirksam und entfalte ihre rechtlichen Wirkungen unabhängig davon, ob das Gemeinschaftseigentum im Zeitpunkt der Erklärung objektiv abnahmereif gewesen sei.

Entscheidend sei, dass die Erwerber die Abnahme ausdrücklich selbst erklärt hätten. Ob sie das Gemeinschaftseigentum zuvor tatsächlich geprüft oder besichtigt hätten, sei rechtlich unerheblich. Wohnungskäufer könnten auf eine Überprüfung der Bauleistungen verzichten und diese auch „quasi blind“ abnehmen. In diesem Fall müssten sie jedoch die mit der Abnahme verbundenen Rechtsfolgen tragen.

Rechtliche Würdigung

Das Oberlandesgericht stellt klar, dass die Abnahme eine rechtsgeschäftliche Erklärung ist, die keine tatsächliche Kenntnis vom Zustand der Bauleistung voraussetzt. Maßgeblich ist allein der erklärte Wille des Erwerbers, das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht anzuerkennen.

Mit der wirksamen Abnahme wird die vertraglich vereinbarte Fertigstellungs- bzw. Schlussrate – hier in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises – fällig. Auf das Vorliegen von Mängeln oder auf noch ausstehende Restleistungen kommt es dann nicht mehr an. Diese Gesichtspunkte sind nur relevant, solange eine Abnahme noch nicht erfolgt ist. Nach der Abnahme begründen sie lediglich Gewährleistungsrechte, nicht jedoch ein Leistungsverweigerungs- oder Rückforderungsrecht hinsichtlich der Schlusszahlung.

Unwirksame Abnahmeklausel ohne Auswirkungen auf die erklärte Abnahme

Auch der Einwand der Erwerber, die Abnahmeklausel im Bauträgervertrag sei unwirksam, blieb ohne Erfolg. Selbst wenn man die Klausel als unwirksam ansähe, hätte dies keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der konkret erklärten Abnahme.

Das Gemeinschaftseigentum sei nicht von einem Dritten abgenommen worden, der mit der Bauträgerin kooperiere. Vielmehr hätten die Erwerber selbst die Abnahme erklärt. Eine eigenständige, ausdrücklich abgegebene Abnahmeerklärung bleibt rechtlich wirksam, unabhängig davon, ob eine formularmäßige Abnahmeregelung im Vertrag Bestand hat.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung verdeutlicht eindringlich die Tragweite einer Abnahmeerklärung. Erwerber können nicht darauf vertrauen, eine einmal erklärte Abnahme später mit dem Argument fehlender Abnahmereife oder unterlassener Besichtigung zu relativieren. Wer die Abnahme erklärt, setzt bewusst einen rechtlichen Schlusspunkt – auch dann, wenn er die Bauleistung nicht oder nur unvollständig geprüft hat.

Für Bauträger und Verkäufer schafft der Beschluss Rechtssicherheit. Eine ausdrücklich erklärte Abnahme ist nicht schon deshalb angreifbar, weil sie „vorschnell“ oder ohne vorherige Kontrolle erfolgt ist. Für Erwerber hingegen unterstreicht die Entscheidung die Notwendigkeit, Abnahmeerklärungen nur nach sorgfältiger Prüfung oder zumindest unter Vorbehalten abzugeben.

Fazit

Mit Beschluss vom 2. Juni 2025 (8 U 29/24) stellt das Oberlandesgericht Braunschweig klar: Eine ausdrücklich erklärte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bleibt auch dann wirksam, wenn die Bauleistung objektiv noch nicht abnahmereif ist und der Erwerber auf eine Prüfung verzichtet hat. Die Abnahme kann „blind“ erfolgen – ihre rechtlichen Konsequenzen treten dennoch uneingeschränkt ein.