Wärmepumpen auf Gemeinschaftsgrundstücken, Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist nichtig
Sachverhalt
Eine Eigentümergemeinschaft beschließt in einer Versammlung, für einige Eigentümer einer Wohnung Außenanlagen für Wärmepumpen zu installieren. Diese Wärmepumpen werden auf dem Gemeinschaftsgrundstück aufgestellt.
Amtsgericht
Das Amtsgericht stellt fest, dass die vorliegende Entscheidung zur Folge hat, dass nur einzelnen Wohnungseigentümern ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Teil des Gemeinschaftsgrundstücks gewährt wird.
Verwalten oder verfügen?
Anschließend fragt sich das Amtsgericht, ob dieser Beschluss als Verwaltungshandlung (Artikel 5:126 Absatz 1 BW) oder als Verfügungshandlung (Artikel 5:139 BW) anzusehen ist.
Im Falle einer dinglichen Situation liegt eine Verfügung vor.
Die Gewährung eines ausschließlichen Nutzungsrechts an einen einzelnen Eigentümer muss jedoch nicht (immer) bedeuten, dass sich auch die dingliche Situation ändert.
Die sogenannte Wortelboer-Doktrin
Aus der sogenannten „Wortelboer-Doktrin” – Rechtssache Notar Wortelboer/Eigentümervereinigung Schoolstraat, Hoge Raad 7. April 2000 (und nachfolgende Rechtsprechung) – folgt nämlich, dass Änderungen, die (1) persönlicher Natur und (2) vorübergehender Art sind und (3) sich für eine Wiederherstellung eignen, in der Regel nicht zu „dinglichen” Änderungen führen. Beschlüsse der Eigentümerversammlung zum Abschluss von Nutzungsvereinbarungen, die diese Bedingungen erfüllen, werden daher als Verwaltungshandlungen angesehen und fallen in den Zuständigkeitsbereich der Eigentümergemeinschaft.
Ein Beispiel für eine Nutzungsvereinbarung, die vorgelegt wurde, zeigt, dass die Eigentümergemeinschaft eine unbefristete Nutzung des Gemeinschaftsgrundstücks vorsieht und dass das Nutzungsrecht auf den/die Rechtsnachfolger des/der Eigentümer(s) mit einem Nutzungsrecht übergeht. Die Wortelboer-Doktrin bietet keine Abhilfe: Es handelt sich weder um (1) ein persönliches Nutzungsrecht noch um (2) ein Recht befristeter Natur.
Das Amtsgericht urteilt hier, dass dieser Beschluss daher nicht als Verwaltungshandlung zu qualifizieren ist.
Die Eigentümergemeinschaft ist also nicht befugt, einen Gemeinschaftsbereich (wie klein und begrenzt er auch sein mag) auf diese Weise einem einzelnen Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zu überlassen. Nach Ansicht des Amtsgerichts würde sich damit das passive Nutzungsrecht an einem Teil des Gartens und/oder der Parkplätze in ein ausschließliches Nutzungsrecht des einzelnen Eigentümers ändern. Dazu ist in jedem Fall eine Änderung der Teilungserklärung/der Satzung (Artikel 5:139 BW) erforderlich. Der Beschluss verletzt das Recht der anderen Wohnungseigentümer auf Mitbenutzung. Dies verstößt gegen Artikel 20 Absatz 1 der geltenden Teilungsordnung (Musterordnung KNB) von 2006: „Jeder Eigentümer und Nutzer hat das Recht auf Nutzung der Gemeinschaftsflächen und der Gemeinschaftsangelegenheiten”.
Fazit
Artikel 2:14 BW bestimmt, dass ein Beschluss eines Organs einer juristischen Person, der gegen das Gesetz oder die Satzung verstößt, nichtig ist. Artikel 5:129 Absatz 1 BW stellt die Teilungsurkunde (für die Anwendung von Artikel 2:14 BW) der Satzung gleich. Beschlüsse, die gegen die Teilungsordnung verstoßen, sind ebenfalls nichtig. Das Amtsgericht erklärt den Beschluss für nichtig.
Rechtbank Midden-Nederland 15. Oktober 2025