Formbedürftigkeit bei Grundstücksverträgen Änderung Grundstückskaufvertrag
Formbedürftigkeit eines Grundstückskaufvertrages
Grundstückskaufverträge benötigen, um wirksam zu sein, der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Die Beurkundungspflicht soll den Beweis über die Art und den Inhalt der Vereinbarungen sichern, den Veräußerer und den Erwerber vor übereilten Verträgen bewahren, sie auf die Wichtigkeit des Geschäfts hinweisen und ihnen durch die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung eröffnen (Beweisfunktion; Warn- und Schutzfunktion).
Änderungen eines Grundstückskaufvertrags nach der Auflassung sind jedoch formlos möglich, wenn die Auflassung bindend geworden ist (§ 873 Abs. 2 BGB)
Unter Auflassung versteht man im Grundstücksrecht die dingliche Einigung zwischen Käufer und Verkäufer über die Übereignung eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts. In notariellen Kaufverträgen wird heutzutage normalerweise die Auflassung mit beurkundet. Der Notar/die Notarin wird zwar regelmäßig angewiesen, die Auflassung nicht eher beim Grundbuchamt einzureichen, bevor nicht die Zahlung des vollen Kaufpreises erfolgt ist. Zuvor dürfen auch Ausfertigungen, die die Auflassung enthalten, nicht erteilt werden. Dadurch wird der Verkäufer davor geschützt, dass er das Eigentum an dem Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis bereits erhalten zu haben. Gleichwohl ist die beurkundete Auflassung für die Vertragsparteien bindend. Mit der bindend gewordenen Auflassung haben Veräußerer und Erwerber alles getan, also quasi einen Automatismus in Gang gesetzt, um den Eigentumswechsel zur Eintragung zu bringen. Da die Auflassung nach einer eingehenden Beratung durch den Notar/die Notarin erklärt wurde, bedarf es keiner weiteren Beweis-, Warn- und Schutzfunktion. Die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung ist mit der Auflassung erfüllt und besteht daher nicht mehr. Daraus folgert der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 10.09.2018 (V ZR 213/17), dass Änderungen eines Grundstückskaufvertrages dann, wenn die Auflassung mit beurkundet wurde, formlos möglich sind. Die entsprechenden Änderungsvereinbarungen der Vertragsparteien sollten allerdings zu Beweiszwecken schriftlich erfolgen. In dem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall hatten die Vertragsparteien sich auf eine nachträgliche Kaufpreisminderung verständigt, da sich nach Abschluss des Kaufvertrages herausgestellt hatte, dass Dekontaminationsarbeiten nicht mehr durchgeführt werden mussten.
Änderungen von Grundstückskaufverträgen ohne bindende Auflassung
Es gibt Fälle, bei denen die Auflassung nicht bereits im notariellen Grundstückskaufvertrag mit beurkundet wird, beispielsweise dann, wenn die Auflassung noch nicht erklärt werden kann, weil das Grundstück noch zu vermessen ist. Es liegt daher noch keine bindende Auflassung vor. In diesem Fall müssen nachträgliche Änderungen des Grundstückskaufvertrages beurkundet werden.
Änderungen von Grundstückskaufverträgen, die eine Rechtsänderung im Grundbuch betreffen
Sofern eine Änderung des Grundstückskaufvertrages eine Erklärung betrifft, die zur Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist, bedarf diese Änderung stets der öffentlichen Beglaubigung (§ 29 GBO).
