Gewerbliches Zwischenmietverhältnis: Risiken und Absicherung im Fall der Insolvenz des Hauptmieters

Im Immobilienbereich wählen Unternehmen oft das sogenannte Zwischenmietmodell: Eine Gesellschaft mietet eine Halle oder Gewerbefläche an und vermietet die Räume geschäftlich an weitere Unternehmen weiter. Für Eigentümer, Investoren und Unternehmen ist dies wirtschaftlich attraktiv – die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken, insbesondere im Fall einer Insolvenz des Hauptmieters, werden jedoch häufig unterschätzt.

Dieser Beitrag erläutert das gewerbliche Zwischenmietverhältnis, zeigt typische Fallstricke sowie mögliche Absicherungen auf.

I. Was bedeutet ein Zwischenmietverhältnis?

Im rechtlichen Kontext beschreibt ein Zwischenmietverhältnis die Situation, in der ein Hauptmieter nicht selbst die Räume nutzt, sondern diese, meist gewerblich motiviert, an Untermieter weitervermittelt. Die Beziehung besteht aus:

• Hauptmietvertrag: Der Eigentümer (Vermieter) und der Hauptmieter schließen einen Vertrag über das Objekt.
• Untermietvertrag: Der Hauptmieter (nun rechtlich Untervermieter) überlässt die Räume einzelnen Untermietern. Das Verhältnis zwischen Eigentümer und Untermietern ist rein mittelbar.

Der Vorteil liegt vor allem in der flexiblen Nutzung und im unternehmerischen Potenzial, mit einer Immobilie verschiedenen Branchen oder Unternehmen eine Räumlichkeit zu bieten – häufig verbunden mit branchenspezifischen Vorgaben und Auflagen.

II. Was passiert im Fall der Insolvenz des Hauptmieters?

1. Vor Insolvenzeröffnung: Mietrückstände sind schlecht abgesichert

Wird in der Krise des Hauptmieters die Miete nicht gezahlt, stellen die Ansprüche des Vermieters gegenüber dem insolventen Hauptmieter „nur“ eine Insolvenzforderungen (die zur Tabelle anzumelden sind). Die zu erwartenden Quoten sind bekanntlich meist gering – das wirtschaftliche Risiko eines Zahlungsausfalls trägt weitgehend der Eigentümer.

Herkömmliche Sicherheiten greifen häufig nicht:

• Vermieterpfandrecht: es besteht an Gegenständen im Eigentum des Hauptmieters. Bei gewerblichen Untermietern liegen die Werte regelmäßig nicht beim Hauptmieter.
• Abtretung von Untermietforderungen: Nach der Insolvenzeröffnung ist eine solche Forderungsabtretung in vielen Fällen unwirksam.
• Weiterleitung der Untermieten: Erst der bestellte Insolvenzverwalter ist rechtlich verpflichtet, Untermieten an den Hauptvermieter abzuführen; davor besteht diese Sicherung nicht.

Als Absicherung ist zu empfehlen: Am wirksamsten gegen Mietausfall ist in dieser Phase eine Bürgschaft eines Dritten zugunsten des Hauptvermieters.

2. Nach der Insolvenzeröffnung: eine bessere, aber keineswegs sichere Position des Vermieters

a. Mietzins als Masseverbindlichkeit

Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird die Verpflichtung zur Mietzahlung zu einer sog. Masseverbindlichkeit. Der Insolvenzverwalter muss die Hauptmiete grundsätzlich bedienen – vorausgesetzt, die Untermieten werden regulär eingezogen. Bleibt die Weiterleitung aus, darf der Hauptvermieter fristlos kündigen.

Praxisrelevant ist eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 03.11.2005 (Az. 334 O 122/05): Untermieter dürfen – und sollten im Vertrag dazu verpflichtet werden – im Insolvenzfall die Miete direkt an den Eigentümer zahlen. So lassen sich Forderungsausfälle minimieren.

Eine Bürgschaftslösung bleibt gleichwohl das effektivste Mittel zur vollumfänglichen Absicherung.

b. Wiederherstellung und Rückbau: Wer zahlt die Schäden?

Entstehen Schäden oder sind Rückbauten bei Rückgabe des Mietobjektes erforderlich, kommt es für die Durchsetzung darauf an, ob diese Ansprüche bereits vor oder erst nach Insolvenzeröffnung entstanden sind. Ansprüche aus Schäden vor Insolvenzeröffnung sind wiederum nur Insolvenzforderungen – auch hier kann eine Bürgschaft wertvoller Schutz sein.

3. Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters des Hauptmieters

Der Insolvenzverwalter des Hauptmieters kann das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen (unabhängig von vereinbarten Vertragslaufzeiten). Ein daraus resultierender Schadensersatzanspruch (Mietausfall für die weitere Vertragslaufzeit) stellt gemäß gesetzlicher Regelung eine Insolvenzforderung dar, die nicht durch das Vermieterpfandrecht gesichert ist. Das Untermietverhältnis bleibt von dieser Kündigung des Hauptmietvertrages unberührt. Unabhängig davon kann der Eigentümer (Vermieter) nach § 546 Abs. 2 BGB die direkte Rückgabe der Räume vom Untermieter verlangen.

Eine ergänzende Empfehlung hierzu ist: Die Untermietverträge sollten zur „Absicherung“ des Vermieters zudem ausdrücklich regeln, dass deren Laufzeit abhängig ist vom Bestand des Hauptmietvertrags und automatisch endet, wenn dieser gekündigt wird.

Um das für sie bestehende Räumungsrisiko zu vermeiden, können Untermieter in dem Untermietvertrag folgende Vereinbarung mit dem Eigentümer/Hauptvermieter treffen: Endet das Hauptmietverhältnis vor dem Untermietverhältnis, vereinbaren Hauptvermieter und Untermieter bereits jetzt unter dieser aufschiebenden Bedingung, dass sie zu den Konditionen des Untermietverhältnisses in ein unmittelbares Vertragsverhältnis miteinander treten. Wird das Hauptmietverhältnis beendet, entsteht ein direkter Mietvertrag zwischen ihnen und dem Eigentümer.

4. Fazit: Prävention ist möglich

Diese Konstellation der Zwischenmiete birgt, wie vorstehend dargestellt, das Risiko für den Hauptvermieter, dass er keinen Mietzins erhält und für den Untermieter, dass er infolge der Beendigung des Hauptmietvertrages räumen muss, obwohl sein Untermietverhältnis noch nicht beendet ist.

Diese jeweiligen Risiken einschränkende Sicherungsmaßnahmen können sein:

• Bürgschaftslösungen für Miet- und Schadensforderungen,
• Gestaltung der Untermietverträge mit einer Zahlungspflicht des Untermieters an den Hauptvermieter im Falle der Insolvenz des Untervermieters,
• vertragliche Regelungen im Untermietverhältnis, um das Räumungsrisiko des Untermieters bei Beendigung des Hauptmietvertrages zu minmieren