Klimaanlage im Wohnungseigentum: BGH erleichtert den Einbau von Splitgeräten (BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 162/25)

Steigende Temperaturen erhöhen auch in Wohnungseigentumsanlagen den Bedarf an wirksamen Kühllösungen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 die Rechtsposition bauwilliger Wohnungseigentümer deutlich gestärkt: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Eigentümer die Gestattung eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen – auch wenn die Mehrheit der Gemeinschaft dies ablehnt. 

1. Klima-Splitgeräte sind bauliche Veränderungen – aber nicht „privilegiert“

Der Einbau eines Klima-Splitgeräts, der etwa mit einem Durchbruch durch die Fassade verbunden ist, stellt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar. Grundsätzlich bedarf er daher eines Gestattungsbeschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ein Klima-Splitgerät zählt jedoch nicht zu den gesetzlich besonders privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG. Anders als etwa Maßnahmen zur Barrierefreiheit oder zum Laden von Elektrofahrzeugen besteht deshalb kein unmittelbarer Anspruch allein aufgrund des Zwecks der Maßnahme. Auch eine entsprechende Anwendung der Privilegierungsvorschrift hat der BGH ausdrücklich abgelehnt.

Das bedeutet allerdings nicht, dass die Gemeinschaft den Einbau ohne Weiteres ablehnen darf.

2. Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG

Lehnt die Eigentümerversammlung die beantragte Maßnahme ab, kann dennoch ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 3 WEG bestehen. Voraussetzung ist, dass andere Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Fehlt es an einer rechtlich relevanten Beeinträchtigung, kann der Anspruch im Wege einer Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden.

Der BGH präzisiert den maßgeblichen Prüfungsmaßstab: Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Hierfür ist eine Abwägung der grundrechtlich geschützten Eigentumspositionen sowohl der bauwilligen als auch der nicht einverstandenen Eigentümer erforderlich.

3. Geräusche, Kondensat und Optik: Worauf es in der Praxis ankommt

Nach der Entscheidung stehen bei der späteren Nutzung voraussichtlich auftretende Geräusche dem Gestattungsanspruch regelmäßig nicht entgegen. Etwas anderes gilt, wenn bereits im Vorfeld feststeht, dass das konkrete Gerät die maßgeblichen Lärmschutzvorgaben nicht einhalten kann und deshalb unzumutbare Immissionen zu erwarten sind.

Für die Beurteilung können die Richtwerte der TA Lärm als Orientierung dienen. Wesentlich sind dabei nicht nur die technischen Daten des Geräts, sondern insbesondere dessen Standort und die konkrete Art der Anbringung. Beschränkungen des Betriebs, etwa ein bestimmter Nacht- oder „Slow“-Modus, können im Gestattungsbeschluss berücksichtigt werden.

Auch befürchtete Abluftwärme oder Kondensat rechtfertigen nicht ohne Weiteres eine Versagung. Nicht hinnehmbare Störungen können nach dem Einbau weiterhin abgewehrt werden; die Kosten der Maßnahme und ihrer Folgewirkungen trägt grundsätzlich der bauwillige Eigentümer.

Optische Auswirkungen können dagegen rechtlich erheblich sein, wenn sie zu einer erheblichen Veränderung des Gesamteindrucks des Gebäudes führen. Bei einem auf dem Balkon angebrachten und gegebenenfalls verkleideten Außengerät wird dies jedoch stets anhand der konkreten Anlage zu beurteilen sein.

Was bedeutet die Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften?

Eigentümergemeinschaften sollten Anträge auf Klima-Splitgeräte künftig nicht pauschal unter Hinweis auf mögliche Lärm-, Kondensat- oder Wertminderungsrisiken ablehnen. Vielmehr ist eine einzelfallbezogene Bewertung erforderlich. Der antragstellende Eigentümer muss die geplante Ausführung ausreichend konkret darlegen; die Gemeinschaft muss ihrerseits konkrete Umstände benennen, die einer Gestattung entgegenstehen könnten. 

Fazit:

Der BGH erleichtert individuelle Anpassungen an veränderte Wohn- und Klimabedürfnisse. Ein Anspruch auf ein Klima-Splitgerät besteht zwar nicht schematisch, kann aber trotz ablehnender Mehrheit durchsetzbar sein, wenn die konkrete Planung keine rechtlich relevante Beeinträchtigung anderer Eigentümer erwarten lässt. Eine sorgfältige technische und rechtliche Vorbereitung des Beschlussantrags gewinnt damit erheblich an Bedeutung.