Insolvenzrecht und Unternehmenssanierung Maklerprovision bei Liegenschaftsverkauf in Insolvenzverfahren
Wird über das Vermögen einer natürlichen oder einer juristischen Person ein Insolvenzverfahren eröffnet und befindet sich im insolvenzverfangenen Vermögen eine Liegenschaft, so liegt es im Aufgabenbereich des vom Insolvenzgericht bestellten Insolvenzverwalters, diese Liegenschaft (ebenso wie das übrige schuldnerische Vermögen) bestmöglichzu verwerten. Insolvenzverfangene Liegenschaften werden vom Insolvenzverwalter im Regelfall freihändig oder durch gerichtliche Versteigerung veräußert. Das Ziel ist naturgemäß eine bestmögliche Gläubigerbefriedigung. Wird ein Immobilienmakler für einen Verkauf einer Liegenschaft während eines aufrechten Insolvenzverfahrens verdienstlich und ist seine Vermittlungstätigkeit auch adäquat, so kann er einen Provisionsanspruch erlangen.
Ausgangslage
Der Maklervertrag zielt auf den Abschluss von Kaufverträgen, also zweiseitigen Rechtsgeschäften ab, die einer freien Willenseinigung unterliegen. Der Makler erhält einen Provisions- anspruch, wenn sein Handeln für den Vertragsabschluss verdienstlich und adäquat kausal war.
Aus diesem Grund verneint die Judikatur im Regelfall einen Provisionsanspruch bei einem Liegenschaftserwerb im Rahmen einer gerichtlichen Versteigerung. Der Nachweis einer Zwangsversteigerungsgelegenheit ist daher grundsätzlich nicht vom Maklervertrag erfasst und begründet daher auch keinen Provisionsanspruch. Möglich wäre es aber im Rahmen der vertraglichen Privatautonomie, eine Provisionspflicht auch für den Fall des Erwerbs im Zuge einer Zwangsversteigerung im Vorhinein ausdrücklich zu vereinbaren.
Sachverhalt
Der OGH (OGH 25.06.2019, 10 Ob 107/18k beschäftigte sich jüngst mit der Frage, ob ein Provisionsanspruch des Immobilienmaklers auch dann entsteht, wenn die Verkäuferseite zwischen der Geschäftsanbahnung und dem Vertragsabschluss insolvent wird. Im gegenständlichen Fall veräußerte der Insolvenzverwalter im Rahmen einer freihändigen Veräußerung die Liegenschaft an den Bestbieter. Der klagende Immobilienmakler hatte den ursprünglichen Verkaufsinteressenten noch vor Insolvenzeröffnung mit dem ursprünglichen Kaufinteressenten zusammengeführt und auch eine gemeinsame Besichtigung der Liegenschaft organisiert. Danach war – für alle Seiten überraschend – das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Verkaufsinteressenten eröffnet worden. Das Insolvenzgericht bestellte einen Insolvenzverwalter, der sich in weiterer Folge pflichtgemäß um die Verwertung der Liegenschaft im Interesse der Gläubiger bemühte. Rund 8 Monate nach der ursprünglichen Vermittlung des Kaufinteressenten und der Besichtigung der Liegenschaft kam es zum Abschluss des Kaufvertrages mit dem Insolvenzverwalter. Der Kaufinteressent und spätere tatsächliche Käufer lehnte den Provisionsanspruch des Maklers jedoch mit Verweis auf das Insolvenzverfahren ab.
Veräußerung von Liegenschaften in der Insolvenz
Eine freihändige Veräußerung von insolvenzverfangenen Liegenschaften erfolgt im Regelfall in der Form, dass der Insolvenzverwalter eine außergerichtliche Versteigerung unter von ihm festzulegenden Versteigerungsbedingungen durchführt. In der freihändigen Verwertung/Veräußerung lassen sich im Regelfall bessere Ergebnisse erzielen.
Eine erfolgreiche freihändige Verwertung setzt die weitestmögliche Information möglicher Interessenten, zumindest aber die Veröffentlichung der beabsichtigten Veräußerung in der Ediktsdatei unter www.edikte.justiz.gv.at voraus. Ist die beabsichtigte Veräußerung einer Liegenschaft einmal in der Ediktsdatei veröffentlicht, bedarf es in vielen Fällen keiner Beiziehung eines Maklers, da der fachkundige Interessentenkreis bereits über die Ediktsdatei Kenntnis erlangt.
Provisionsanspruch des Maklers
Im gegenständlichen Fall hatte der die Provision beanspruchende Makler aber beide Seiten schon vor der Insolvenzeröffnung zusammengeführt und er war durch seine Tätigkeiten für den Abschluss ausreichend verdienstlich. Für einen Provisionsanspruch des Maklers genügt zwar nicht jede (mit)- kausale und verdienstliche Tätigkeit. Es bedarf einer wertenden Betrachtung der gesamten Umstände des konkreten Einzelfalls, um beurteilen zu können, ob seine Tätigkeit für den Geschäftsabschluss als adäquat kausal anzusehen ist. Fördert der Immobilienmakler auch nach Insolvenzeröffnung über das Vermögen des Verkaufsinteressenten den Abschluss des Kaufvertrages zwischen dem Käufer und dem Masseverwalter, so kann dies eben zu einem Provisionsanspruch führen.
Ergebnis
Der OGH blieb mit dieser Entscheidung seiner bisherigen Judikaturlinie treu und bejahte die Möglichkeit von Provisionsansprüchen von Immobilienmaklern, die den Geschäftsabschluss nach Insolvenzeröffnung adäquat fördern. Dies kann selbst dann gelten, wenn zwischen der ersten Besichtigung der Liegenschaft und dem Kaufabschluss ein Zeitraum von acht Monaten und die Insolvenzeröffnung liegen.
