Maklerprovision beim Immobilienkauf – Halbteilungsgrundsatz auch bei teilweiser gewerblicher Nutzung

Die Frage der Maklerprovision beim Immobilienerwerb ist für Käufer von hoher finanzieller Relevanz. Der Gesetzgeber hat mit § 656c BGB einen Halbteilungsgrundsatz eingeführt, um Käufer vor einseitiger Belastung zu schützen. Der Bundesgerichtshof musste entscheiden, ob dieser Grundsatz auch gilt, wenn zur Immobilie ein kleiner gewerblich nutzbarer Teil gehört.

Sachverhalt

Die Ehefrau des Eigentümers beauftragte eine Maklerin mit dem Verkauf des Einfamilienhauses ihres Mannes. Im Erfolgsfall sollte die Maklerin eine Provision erhalten. Sie fand ein Ehepaar als Käufer und schloss mit diesem ebenfalls einen Maklervertrag, jedoch mit einer höheren Provision als mit der Verkäuferseite. Nach dem Kauf verweigerten die Käufer die Zahlung der Maklerprovision unter Berufung auf die Unwirksamkeit des Maklervertrags.

Die Maklerin argumentierte, der Halbteilungsgrundsatz gelte hier nicht, da das Objekt neben Wohnfläche auch ein Büro und eine Garage enthalte und somit teilweise gewerblich genutzt werden könne. Außerdem sei der Maklervertrag nicht mit dem Verkäufer, sondern mit dessen Ehefrau abgeschlossen worden.

Allgemeine Voraussetzungen der Maklerprovisionsregelung

Nach § 656c BGB gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen:

• Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, kann der Makler von dem Käufer nur dann eine Provision fordern, wenn sich dieser zur Zahlung von höchstens 50% der insgesamt zu zahlenden Provision verpflichtet.
• Der sogenannte Halbteilungsgrundsatz schützt Käufer vor einer einseitigen Provisionsbelastung durch die stärkere Marktstellung der Verkäuferseite.
• Der Haltbeilungsgrundsatz gilt gemäß § 656b BGB nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist
• Zudem gilt nach § 656a BGB für Maklerverträge über Immobilienkaufverträge die Schriftformpflicht.

Entscheidung des BGH

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24) bestätigte die Entscheidung des OLG:

• Auch bei teilweiser gewerblicher Nutzung (hier Büro mit ca. 20% der Gesamtfläche) bleibe die Immobilie ein Einfamilienhaus i.S.d. § 656c BGB, wenn sie überwiegend Wohnzwecken diene.
• Der Halbteilungsgrundsatz sei auch dann anwendbar, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern eine dritte Person – hier dessen Ehefrau – den Maklervertrag abschließe. Dies ergebe sich aus einer entsprechenden Anwendung der Norm, da der Schutzzweck (Verhinderung einseitiger Belastung der Käufer) ansonsten umgangen würde.
• Die Maklerin konnte daher keine Provision verlangen, da sie mit den Käufern eine höhere als die hälftige Beteiligung vereinbart hatte. Der Maklervertrag war insoweit unwirksam.

Fazit

Die Entscheidung stellt klar, dass der Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB auch bei Immobilien mit untergeordnet gewerblicher Nutzung greift, sofern der Kauf primär Wohnzwecken dient. Außerdem wird deutlich, dass die Vorschrift nicht durch zwischengeschaltete Vertragspartner umgangen werden kann. Makler müssen daher bei Doppelprovisionen sicherstellen, dass Käufer maximal die Hälfte der Gesamtprovision tragen, um die Wirksamkeit ihrer Verträge nicht zu gefährden.