Unklare Sanierungsbeschlüsse der WEG sind unwirksam

Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) müssen hinreichend bestimmt sein. Unklare Formulierungen oder Eingriffe in Sondereigentum ohne rechtliche Grundlage führen regelmäßig zur Unwirksamkeit. Das zeigt eine aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts Friedberg, die gleich zwei fehlerhafte Sanierungsbeschlüsse kippte.

Der Fall

In einer kleinen Eigentümergemeinschaft stand die Sanierung von Balkonen und einer Terrasse auf der Tagesordnung. Konkret ging es um die Außenbalkone eines Ehepaars, die nach Ansicht der Eigentümergemeinschaft sanierungsbedürftig waren. Der auf der Versammlung gefasste Beschluss sah vor, dass die Eigentümer V die Balkone für rund 8.000 Euro „sanieren“ lassen sollten.

Ein weiterer Beschluss betraf die Terrasse des Ehepaars, die oberhalb einer Garage lag. Hier sollten die Eigentümer V verpflichtet werden, den Bodenbelag in Eigenleistung zu erneuern.

Das Ehepaar hielt beide Beschlüsse für rechtswidrig und legte Anfechtungsklage ein. Hauptargument: Die gefassten Beschlüsse seien inhaltlich zu unbestimmt. Es sei unklar, ob nur der Oberbelag der Balkone erneuert werden solle, was dem Sondereigentum zuzurechnen wäre, oder ob auch die tragende Konstruktion betroffen sei, die zum Gemeinschaftseigentum zählt. Zudem rügten die Eigentümer V, dass die WEG mit dem Beschluss zur „Garagenterrasse“ in ihr Sondereigentum eingreife – etwas, das der Gemeinschaft gar nicht zustehe.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht Friedberg erklärte beide Beschlüsse für unwirksam (Urteil vom 10.01.2025 – 2 C 580/24). Der Balkon-Beschluss sei nicht hinreichend bestimmt. Allein der Begriff „sanieren“ lasse völlig offen, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten. Ohne Klarheit über Art, Umfang und Kostentragungspflicht sei der Beschluss nicht vollziehbar.

Auch der Beschluss zur Terrasse hielt vor Gericht nicht stand. Hier fehle der WEG schon die Beschlusskompetenz, da die Instandhaltung von Sondereigentum nicht in den Aufgabenbereich der Gemeinschaft falle. Ein Beschluss, der die Verwaltung von Sondereigentum zum Gegenstand habe, sei deshalb nichtig.

Fazit

Die Entscheidung verdeutlicht, dass WEG-Beschlüsse stets präzise gefasst werden müssen. Unbestimmte Formulierungen wie „Sanierung“ ohne nähere Konkretisierung führen zur Unwirksamkeit. Zudem darf die Gemeinschaft keine Regelungen zu Sondereigentum treffen – solche Beschlüsse sind von vornherein nichtig.

Quelle: Urteil des Amtsgerichts Friedberg vom 10.01.2025 – 2 C 580/24