Privates Baurecht (Niederlande) Wenn private Bauherrn die Zahlung der letzten 5% der Bausumme aussetzen (NL)

Am 1. Januar 2024 trat das Gesetz über die Qualitätssicherung im Baugewerbe („Wet kwaliteitsborging voor het bouwen“) in Kraft. Eine wichtige Änderung betrifft das Recht, die Zahlung von 5 % der Bausumme auszusetzen. Dabei handelt es sich um das Recht des Bauherrn, maximal 5 % der Vertragssumme von der Schlussrate einzubehalten und diesen Betrag bei einem Notar zu hinterlegen. In der Praxis werden sich die Folgen erst jetzt bemerkbar machen, da diese Änderung für Bauverträge in Bezug auf Häuser für private Bauherren gilt, die nach diesem Datum abgeschlossen wurden.

Die Änderung bedeutet, dass der hinterlegte Betrag nicht mehr automatisch drei Monate nach Fertigstellung an den Bauunternehmer ausgezahlt wird, wenn der Bauherr keine Mängel meldet. Als Alternative zur Hinterlegung beim Notar kann der Bauunternehmer den Bauherren eine andere gleichwertige Sicherheit stellen (eine notarielle Bankbürgschaft).

Nach der alten Regelung war der Bauunternehmer formell nicht verpflichtet, den Bauherrn über seine Befugnis, die Zahlung von 5 % der Bausumme auszusetzen, zu informieren. Infolgedessen durfte der Notar dem Bauunternehmer den hinterlegten Betrag drei Monate nach Fertigstellung auszahlen (oder musste die Bürgschaft freigeben), wenn der Bauherr nichts mitgeteilt hatte.

Die neue Regelung bringt (unter anderem) eine zwingende Verpflichtung für den Bauunternehmer mit sich, den privaten Bauherrn über gerade diese Befugnis zu informieren. Der Bauunternehmer muss dem Bauherrn spätestens zwei Monate nach der Übergabe, jedoch nicht früher als einen Monat nach der Übergabe, schriftlich die Möglichkeit geben, mitzuteilen, ob er von seinem Recht der Zahlungsaussetzung Gebrauch machen will. Der Bauunternehmer muss dem Notar auch eine Kopie davon zukommen lassen.

Die Auszahlung des hinterlegten Betrages erfolgt dann wie nach der alten Regelung 3 Monate nach Fertigstellung, allerdings nur, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: (i) der Notar hat eine Kopie der Mitteilung des Bauunternehmers an den Bauherrn in Bezug auf das Recht auf Zahlungsaussetzung erhalten und (ii) der private Bauherr hat nicht mitgeteilt, dass er von diesem Recht Gebrauch machen will (und für welchen Betrag). Wenn eine oder beide Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann der Notar die Zahlung nicht vornehmen, es sei denn, es liegt ein parteibindendes Urteil vor.

Dieser umfassendere Schutz des privaten Bauherrn bringt also mehr Aufgaben für den Bauunternehmer mit sich. Nicht nur die Verantwortung des Bauunternehmers ist größer, sondern auch die des Notars, der die korrekten Angaben des Bauunternehmers überprüfen muss. Sowohl Bauunternehmer als auch Notare werden daher (noch) aktiver als bisher tätig werden müssen.