Mietrecht Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?

Befristete Mietverhältnisse unterliegen im deutschen Mietrecht strengen Voraussetzungen. In einem Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg stellte sich die Frage, ob eine Studentin, die eine möblierte Wohnung mit befristetem Vertrag gemietet hatte, tatsächlich ausziehen musste oder ob das Mietverhältnis als unbefristet galt. Das Gericht entschied zugunsten der Mieterin – mit Verweis auf die gesetzlichen Regelungen zur Befristung und zur „vorübergehenden Gebrauchsüberlassung“.

Sachverhalt

Im Juni 2022 mietete eine Studentin eine 34 Quadratmeter große, möblierte Ein-Zimmer-Wohnung, um in Berlin zu studieren. Die Vermieterin befristete das Mietverhältnis zunächst bis Ende Januar 2023, verlängerte es dann im Dezember 2022 bis Ende Juli 2023. Als diese Zeit abgelaufen war, weigerte sich die Mieterin auszuziehen: Sie gehe davon aus, dass es sich nunmehr um ein unbefristetes Mietverhältnis handle. 

Befristete Mietverträge im Wohnraummietrecht

Grundsätzlich sind unbefristete Mietverträge im Wohnraummietrecht der Regelfall und Befristungen nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, welche in § 575 BGB geregelt sind. Demnach ist ein Zeitmietvertrag nur dann wirksam, wenn der Vermieter bereits bei Vertragsschluss einen der folgenden gesetzlichen Befristungsgründe schriftlich angibt:

1. Eigenbedarf : Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen.
2. Baumaßnahmen : Die Wohnung soll grundlegend renoviert oder abgerissen werden, sodass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich ist.
3. Werkswohnung : Die Wohnung wird für einen zur Dienstleistung Verpflichteten des Vermieters benötigt.

Liegt keiner dieser Gründe vor oder wird die Befristung nicht schriftlich begründet, gilt der Mietvertrag als unbefristet. Zudem kann der Mieter gemäß § 575 Abs. 2 BGB frühestens vier Monate vor Ablauf des Mietvertrags vom Vermieter verlangen, ihm den Fortbestand des Befristungsgrundes zu bestätigen. Falls der Befristungsgrund nicht mehr besteht, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

Anders als beispielsweise bei der ordentlichen Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses nach § 573 BGB, bei der eine Abwägung der Interessen von Mieter und Vermieter (insbesondere bei Härtefällen) erfolgt, sieht § 575 BGB eine solche Abwägung nicht vor.

Vorübergehenden Gebrauchsüberlassung im Wohnraummietrecht

Die vorübergehende Gebrauchsüberlassung im Wohnraummietrecht bezeichnet eine kurzfristige Vermietung, die nicht den vollen Mieterschutz eines regulären Wohnraummietverhältnisses genießt. Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGBgelten viele der mieterschützenden Vorschriften nicht, wenn der Wohnraum lediglich für eine begrenzte Zeit und zu einem klar erkennbaren vorübergehenden Zweck überlassen wird.

Typische Beispiele sind Ferienwohnungen, Monteurzimmer oder temporäre Dienstwohnungen. Entscheidend ist, dass der Mieter die Wohnung nicht als dauerhaften Lebensmittelpunkt nutzt. Ein Studium oder eine längere berufliche Tätigkeit sprechen daher eher gegen eine nur vorübergehende Gebrauchsüberlassung. Fehlt eine solche zeitlich eng begrenzte Nutzung, kann der Mieter die vollen Rechte eines regulären Mietverhältnisses beanspruchen, etwa Kündigungsschutz und Mietpreisbremse.

Entscheidung des AG Berlin-Kreuzberg

Wie hat das Amtsgericht Berlin-Kreuzberg im konkreten Fall entschieden? Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag oder eine vorübergehende Gebrauchsüberlassung oder einen unbefristeten Mietvertrag?

Die Räumungsklage der Vermieterin hatte vor dem AG Berlin-Kreuzberg keinen Erfolg. Das Gericht stellte fest, dass keine wirksame Befristung vorlag. Laut § 575 BGB kann ein Mietvertrag nur dann befristet abgeschlossen werden, wenn ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt – etwa Eigenbedarf, geplante Umbauten oder die Nutzung als Werkswohnung. Ein solcher Grund war in diesem Fall jedoch nicht gegeben.

Auch die Argumentation, es handle sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, wurde vom Gericht zurückgewiesen. Wer eine Wohnung ausdrücklich zum Studium anmietet, plane keinen kurzfristigen Aufenthalt, so das Urteil. Ein Studium erstrecke sich in der Regel über mehrere Jahre, sodass nicht von einer bloßen kurzzeitigen Gebrauchsüberlassung gesprochen werden könne.

Auch die bisherige Dauer des Mietverhältnisses passe nicht zu der Annahme, dass es hier von Anfang an nur um einen kurzen Aufenthalt gehen sollte. Zu Beginn sei eine Befristung auf ein halbes Jahr vereinbart worden. Bereits bei einer Mietdauer von sechs Monaten könne nicht mehr von „vorübergehender Gebrauchsüberlassung“ die Rede sein.

Quelle: Urteil des Amtsgerichts Berlin-Kreuzberg vom 15.03.2024 – 14 C 336/23