Wegerecht/Gewohnheitsrecht/Notwegerecht/Baulast Wenn man sein Grundstück nur über das Nachbargrundstück erreicht

Wegerecht aus Gewohnheitsrecht?

Der Bundesgerichtshof hat ein Wegerecht aus Gewohnheitsrecht eindeutig verneint, obwohl der Nachbar die Überwegung jahrelang geduldet hatte. Ein Gewohnheitsrecht liege nur dann vor, wenn es alle Rechtsverhältnisse einer bestimmten Art beherrscht, so dass ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn nicht unter das Gewohnheitsrecht falle.

Notwegerecht

Gemäß § 917 BGB kann der Eigentümer von den Nachbarn unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass die Überwegung über deren Grundstück geduldet wird. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt, sondern nur, wenn die Überwegung zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendig ist. Eine ordnungsgemäße Benutzung liegt dann nicht vor, wenn die im hinteren Bereich der Grundstücke befindlichen Gebäude baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig sind. Gemäß § 917 Abs. 2 BGB sind die Nachbarn, wenn ein Notwegerecht besteht, durch eine Geldrente zu entschädigen.

Baulast

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss eine gesicherte Erschließung vorhanden sein. Grundstücke, die nicht an öffentlichen Verkehrsflächen liegen, benötigen daher eine öffentlich-rechtliche Absicherung durch Eintragung einer Zuwegungsbaulast auf dem angrenzenden Grundstück. Wichtig zu wissen ist allerdings, dass die Baulast nur öffentlich-rechtlich wirkt, also nur im Verhältnis zu der Behörde. Mit der Baulast entstehen keine privatrechtlichen Ansprüche.

Wegerecht durch schuldrechtliche Vereinbarung

Um privatrechtliche Rechte und Pflichten zwischen den Grundstückseigentümern zu begründen, muss mit den Nachbarn eine schuldrechtliche Vereinbarung über das Wegerecht getroffen werden.

Eintragung des Wegerechts im Grundbuch

Das schuldrechtliche vereinbarte Überwegungsrecht sollte auf jeden Fall als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen werden. Damit ist sichergestellt, dass sowohl bei einem Verkauf des mit dem Wegerecht belasteten Grundstücks als auch bei dem Verkauf des begünstigten Grundstücks das Wegerecht erhalten bleibt.