Baurecht „Schlüsselfertig“ – was bedeutet das?

Der BGH hat mit einer Entscheidung vom 2.11.2022 (BGH VII ZR 22/20) klargestellt, dass der Begriff „schlüsselfertig“ eine funktionale Beschreibung des Leistungsinhalts des geschlossenen Vertrages darstellt und konkrete Leistungsbeschreibungen (aus dem Vertrag) insoweit vorgehen. Lediglich bei Lücken der konkreten Leistungsbeschreibung können diese durch die Schlüsselfertigkeitsklausel gefüllt werden. Eine solche Lücke liegt nicht vor, wenn ausdrücklich bestimmte Leistungen herausgenommen werden.

„Schlüsselfertig“ bedeutet, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung des Bauvorhabens sofort mit dem Einzug in der Möblierung beginnen kann, ohne weitere Bauleistungen ausführen zu müssen (OLG Düsseldorf, IBR 1995,503). Insoweit handelt es sich um eine funktionale Leistungsbeschreibung, die über den zu erreichenden Erfolg vollständig beschrieben ist (BGH, IBR 1994,223). Der Auftragnehmer muss daher zu der vereinbarten Vergütung, meist ein Pauschalpreis, grundsätzlich sämtliche Leistungen ausführen, die für die Erreichung des Vertragszwecks nach den anerkannten Regeln der Technik erforderlich sind. Zur schlüsselfertigen Herstellung eines Wohngebäudes gehören sämtliche Bauleistungen, die zu dessen ordnungsgemäße und vollständige Nutzung notwendig sind.

Ist eine Teilleistung detaillierter beschrieben, geht diese Beschreibung dem funktionalen Leistungsziel nach dem Grundsatz „speziell vor allgemein“ vor (BGH NJW 1984,1676). Gleiches gilt, wenn – wie im zu entscheidenden Fall – einzelne Teilleistungen aus dem vereinbarten Leistungsumfang ausdrücklich herausgenommen werden. Im zu entscheidenden Fall wurden im Vertrag die Bodenbeläge in Wohnräumen und Fluren aus der Leistungsbeschreibung ausdrücklich ausgenommen.

Werden daher bestimmte Leistungen herausgenommen im Rahmen der konkreten Leistungsbeschreibung, liegt keine Lücke vor, sodass die konkrete herausgenommene Leistung nicht vom Begriff „schlüsselfertig“ umfasst ist und damit auch nicht geschuldet ist.