Baurecht Schwarzbau: Welche Konsequenzen drohen?

Die Baurechtsämter der Städte und Gemeinden prüfen wieder vermehrt, ob in deren Zuständigkeitsbereich Gebäude ohne erforderliche Baugenehmigung, sog. „Schwarzbauten“, errichtet wurden. Die Betroffenen erhalten dann regelmäßig Rückbauverfügungen, teilweise versehen mit Bußgeldern. Die zwangsweise auferlegten Rückbaumaßnahmen sind oft mit erheblichen Kosten für die Betroffenen verbunden. Hierbei kommt es vor, dass die Betroffenen den Schwarzbau selbst gar nicht errichtet haben, sondern der Voreigentümer, der den Betroffenen das Grundstück verkauft hatte.

Schwarzbauten werden regelmäßig erst nach Jahren oder gar Jahrzehnten von den zuständigen Behörden entdeckt. Oft sind die Betroffenen der Meinung, dass vor allem bei einem seit Jahrzehnten bestehenden Schwarzbau eine gewohnheitsrechtlicher Bestandsschutz eingetreten sein müsste. In der Regel gibt es bei Schwarzbauten jedoch keinen Bestandsschutz.

Was also tun, wenn ein Schwarzbau besteht und sogar eine Rückbau- bzw. Abrissverfügung der Behörde vorliegt?

Wenn der Schwarzbau dem aktuell geltenden Baurecht entspricht, ist in der Regel der Erhalt einer nachträglichen Baugenehmigung möglich. Daneben gibt es die Möglichkeit, eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu beantragen und so die Rechtmäßigkeit der baulichen Anlage zu erwirken.

Auch zivilrechtliche Konsequenzen ergeben sich bei einem Schwarzbau. Wird die Illegalität nicht aufgedeckt, liegt beim Verkauf des Schwarzbaus meist ein Sachmangel vor, der dem Käufer einen Anspruch auf Minderung des Kaufpreises gibt. Weiterhin haben Mieter eines nicht genehmigten Gebäudes in der Regel ein Recht zur fristlosen Kündigung. Schließlich können bei Schäden auch Probleme mit der Gebäudeversicherung entstehen.