„Unechter“ Eigenbedarf?

Eigenbedarfskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zählen zu den typischen Kündigungsgründen in Mietverhältnissen. Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter die Wohnung „benötigt“. In der Rechtsprechung bestand bislang weitgehend Einigkeit, dass es sich hierbei um eine Nutzung aus tatsächlichem Wohnbedarf handeln muss. Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23hat das höchste deutsche Zivilgericht nun klargestellt, dass ein plausibel begründeter Wunsch zur Eigennutzung ausreicht – selbst wenn dieser durch geplante Umbau- und Verkaufsabsichten des Vermieters motiviert ist.

1. Rechtlicher Rahmen

1.1 Eigenbedarf nach § 573 BGB

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eine ordentliche Kündigung des Vermieters gerechtfertigt, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Eigenbedarf gilt als typisches berechtigtes Interesse, wenn der Vermieter oder eine von ihm benannte Person die Wohnung zur eigenen Nutzung benötigt. Die Vorschrift verlangt keine Katastrophe im Sinne von fehlendem Wohnraum, sondern einen ernsthaften Nutzungswunsch. 

1.2 Abgrenzung zur Verwertungskündigung

Im Gegensatz dazu regelt § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB die sogenannte Verwertungskündigung, die eine Kündigung auf Basis wirtschaftlicher Interessen – etwa zur besseren Verwertung der vermieteten Wohnung – ermöglicht. Die Hürden dafür sind im Regelfall höher und enger auszulegen. 

2. Sachverhalt des BGH-Urteils

Ein Vermieter in Berlin bewohnte eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Darüber lag ein unausgebautes Dachgeschoss, ebenfalls im Eigentum des Vermieters. Die darunter liegende Wohnung im dritten Obergeschoss war seit 2006 vermietet. 

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und begründete dies damit, dass er zunächst in die vermietete Wohnung umziehen wolle, bevor er seine bisherige Wohnung mit dem Dachgeschoss zu einer größeren Einheit verbinde und diese anschließend veräußere. Die geplanten Umbau- und Verkaufspläne standen dabei im Vordergrund seiner Entscheidung.

Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben, das Landgericht Berlin jedoch abgewiesen und die Kündigung als Verwertungskündigung eingeordnet. Die Richter sahen keinen begründeten Eigenbedarf, weil der Vermieter die Bedarfslage selbst geschaffen habe und die Wohnverhältnisse sich nicht wesentlich änderten. 

3. Entscheidung des Bundesgerichtshofs

3.1 Aufhebung des Landgerichtsurteils

Der BGH hat die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und die Sache zur erneuten Prüfung zurückverwiesen. Im Kern stellte das Gericht klar: Ein Eigenbedarf kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter den Bedarf durch seine eigenen Pläne – Umbau und Verkauf – selbst herbeigeführt hat.

3.2 Wesentliche rechtliche Grundsätze

Die entscheidenden Aussagen des BGH lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Plausibler Eigennutzungswunsch genügt: Der Begriff des „Benötigens“ setzt nicht voraus, dass der Vermieter auf die Wohnung zwingend angewiesen ist. Vielmehr genügt es, wenn sein Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar begründet ist. Die Gerichte müssen diesen Eigennutzungswunsch in der Regel respektieren, solange kein Rechtsmissbrauch vorliegt.
• Keine Verpflichtung zu eigenen Maßstäben von „angemessenem Wohnen“: Es gehört nicht zu den Aufgaben der Gerichte, Maßstäbe für angemessenes oder notwendiges Wohnen zu setzen. Die persönlichen Vorstellungen und Pläne des Vermieters sind in der Abwägung zu respektieren.
• Eigenbedarf trotz selbst verursachter Bedarfslage: Der Umstand, dass der Vermieter den Bedarf etwa durch geplante bauliche Veränderungen selbst herbeigeführt hat, schließt den Eigenbedarf nicht aus, sofern der Eigennutzungswunsch plausibel bleibt und nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen ist.

3.3 Beispielhafte Anwendung

Im entschiedenen Fall bedeutet dies: Der Vermieter kann seine Wohnung kündigen, weil er dort wohnen möchte – auch wenn er zugleich beabsichtigt, im Anschluss seine bisherige Wohnung mit Dachgeschoss zu einer größeren Einheit zu verbinden und zu verkaufen. Entscheidend ist, dass die Absicht der Nutzung ernsthaft und nachvollziehbar dargelegt ist.

4. Rechtliche Bewertung und praktische Relevanz

4.1 Fortentwicklung der Eigenbedarfspraxis

Die Entscheidung des BGH erleichtert Vermietern die Durchsetzung von Eigenbedarfskündigungen, da sie die Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal des „Benötigens“ weiter absenkt und stärker am tatsächlichen Eigennutzungswunsch orientiert. Dies stellt eine Fortentwicklung der bisherigen Rechtsprechung dar, die tendenziell strengere Anforderungen an den tatsächlichen Bedarf gestellt hatte.

4.2 Abgrenzung der Kündigungsgründe

Das Urteil verdeutlicht, dass die Abgrenzung zwischen Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht allein an wirtschaftlichen Absichten des Vermieters festzumachen ist. Entscheidend bleibt vielmehr der tatsächliche Wunsch zur Nutzung – eine Trennlinie, die sich stärker am Einzelfall orientiert.

4.3 Kritische Stimmen und Reformbedarf

Vertreter von Mieterverbänden kritisieren, dass dieser pragmatische Ansatz den Mieterschutz schwächt. Insbesondere könne eine Kündigung leichter gerechtfertigt werden, wenn ein Vermieter wirtschaftliche Vorteile verfolgt, wenn auch formal ein Eigennutzungswunsch besteht. Forderungen nach einer klareren gesetzlichen Definition des Begriffs „Benötigen“ in § 573 BGB werden laut, um Rechtsunsicherheiten zu begegnen und Missbrauchspotenziale zu reduzieren.

5. Fazit

Mit dem Urteil vom 24. September 2025 – VIII ZR 289/23 hat der Bundesgerichtshof den Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung einen pragmatischeren, an der tatsächlichen Intention des Vermieters orientierten Maßstab zugrunde gelegt. Danach reicht es aus, wenn der Vermieter sein Bedürfnis nach Eigennutzung der Wohnung plausibel und nachvollziehbar begründet, selbst wenn dies im Zusammenhang mit geplanten Umbau- und Verkaufsabsichten steht. Damit verschiebt sich der Fokus weg von engen materiellen Voraussetzungen hin zu einem respektierten Eigennutzungswunsch des Vermieters.