Vermieter dürfen Heizungswartung nicht mit Kaution verrechnen

Die Rückzahlung der Mietkaution ist regelmäßig Anlass für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Häufig versuchen Vermieter, offene Forderungen oder vermeintliche Schäden über die Kaution auszugleichen. Doch nicht jede Kostenposition eignet sich für eine Verrechnung. Das Amtsgericht Stuttgart stellte in einem aktuellen Fall klar, dass Wartungskosten für die Heizungsanlage nicht auf die Kaution angerechnet werden dürfen – auch wenn der Mietvertrag eine Umlage dieser Kosten auf den Mieter vorsieht.

Sachverhalt

Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte die Mieterin von den Hauseigentümern die Rückzahlung ihrer Kaution in Höhe von 1.143 Euro. Diese verweigerten die Auszahlung mit dem Hinweis auf hohe Heizungswartungskosten, die angeblich von der Mieterin „verschuldet“ worden seien. Die Vermieter rechneten die Kosten gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch auf.

Entscheidung des Gerichts

Das Amtsgericht Stuttgart (Urteil vom 13.11.2024 – 34 C 545/24) gab der Mieterin Recht: Zwar könne mietvertraglich vereinbart werden, dass Wartungskosten zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen. Sie dürften aber nur im Rahmen einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden – eine solche lag hier nicht vor.

Darüber hinaus wies das Gericht den Einwand eines Schadenersatzanspruchs zurück. Wartungskosten stellten keinen ersatzfähigen Schaden dar, sondern seien regelmäßig anfallende Kosten für die Instandhaltung technischer Anlagen. Diese Pflicht treffe allein den Vermieter. Ein Verschulden der Mieterin sei weder dargelegt noch ersichtlich.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil verdeutlicht, dass Vermieter die Mietkaution nicht als „allgemeinen Ausgleichstopf“ für laufende Kosten verwenden dürfen. Umlagefähige Betriebskosten sind ausschließlich über eine Betriebskostenabrechnung abzurechnen. Schadenersatz kommt nur dann in Betracht, wenn der Mieter tatsächlich einen Schaden verursacht hat, etwa durch unsachgemäße Nutzung. Wartungsarbeiten an der Heizungsanlage sind jedoch Vermieterpflicht und können nicht zu Lasten der Kaution gehen.

Praxishinweis

Mieter können bei einer unberechtigten Verrechnung der Kaution erfolgreich auf Rückzahlung klagen. Vermieter sollten sich bewusst sein, dass nur konkrete, nachvollziehbar dargelegte Schadenspositionen eine Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch rechtfertigen.

Quelle: Urteil des Amtsgerichts Stuttgart vom 13.11.2024 – 34 C 545/24