Sachmangel beim Immobilienkauf Altes Einfamilienhaus verkauft

Die Eigentümerin des 1954 erbauten Einfamilienhauses war im Frühjahr 2019 gestorben. Ihre Kinder erbten es und wollten es sofort verkaufen. Im September 2019 besichtigten Kaufinteressenten, das Ehepaar H, zwei Mal das Haus. Beim zweiten Termin wurden sie von einem befreundeten Makler begleitet, der die Kellerwände mit einem Feuchtigkeitsmessgerät untersuchte. Der Kauf kam zustande.

Die Haftung der Verkäufer für Sachmängel des Hauses wurde, wie üblich, im Vertrag ausgeschlossen. Einige Monate nach dem Kauf beanstandeten die Käufer Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden des Kellers und verlangten Schadenersatz für die Sanierungskosten. Den Geschwistern warf das Ehepaar H vor, den Mangel arglistig verschwiegen zu haben. Daher greife der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht.

Das Oberlandesgericht (OLG) Schleswig wies die Zahlungsklage der Käufer ab (7 U 199/22). Zum einen liege kein Sachmangel des Hauses vor, erklärte das OLG: Trotz der Feuchtigkeitsschäden eigne sich der Keller zur gewöhnlichen Verwendung als Abstell- und Lagerraum. Der Keller sei so beschaffen, wie es bei unsanierten Häusern aus den 1950er Jahren üblich sei.

Kellerabdichtungen seien damals noch nicht Stand der Technik gewesen. Man habe dem Keller nur einen Schwarzanstrich verpasst, der sich in durchschnittlich 30 bis 40 Jahren abnutze. Nach Ablauf dieser Zeit sei in der Regel davon auszugehen, dass Kellerwände durchfeuchtet seien. Das sei bei einem so alten Haus kein Mangel: Mehr könnten Käufer nicht erwarten.

Zum anderen setze Arglist voraus, dass Verkäufer über einen — offenbarungspflichtigen — Mangel Bescheid wissen und ihn absichtlich verschweigen. Das sei im konkreten Fall unwahrscheinlich: Seit ihrer Kindheit hätten die Geschwister in dem Haus nicht mehr gewohnt und es gleich nach dem Erbfall zum Verkauf angeboten. Doch das könne offenbleiben, denn auch darauf komme es hier letztlich nicht an.

Denn: Selbst, wenn die Verkäufer über die Feuchtigkeitsproblematik Bescheid gewusst hätten, hätten sie das Ehepaar H darüber nicht aufklären müssen. Schließlich seien die Interessenten zur Besichtigung mit einem Bekannten erschienen, der die Feuchtigkeit an den Kellerwänden gemessen habe. Also hätten sie bereits mit Feuchtigkeitsschäden gerechnet und diesen Umstand in ihre Überlegungen für und gegen den Kauf einbezogen. Unter diesen Umständen seien entsprechende Hinweise der Verkäufer nicht notwendig.

Quelle: onlineurteile.de