Immobilienkaufrecht Arglistiges Verschweigen: Verkäufer muss Kosten für neue Kellerabdichtung voll erstatten

Wer eine Immobilie verkauft, tut gut daran, eine Gewährleistungsausschlussklausel zu vereinbaren. Doch Vorsicht - diese schützt nicht vor Schadensersatzansprüchen nach arglistig verschwiegenen Mängeln. Im folgenden Fall des Bundesgerichtshofs (BGH) waren die Ansprüche des klagenden Käufers zwar auch in den Vorinstanzen unstrittig, die Höhe des Anspruchs konnte jedoch erst letztinstanzlich geklärt werden.

Im September 2010 wurde ein 1979 errichtetes Reihenhaus verkauft. Im Kaufvertrag wurde die Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. Allerdings hatten die Verkäufer bereits im Jahr 2002 ein selbstständiges Beweisverfahren wegen Schwarzschimmels im Keller eingeleitet. Der damalige Sachverständige hatte eine Feuchtigkeit in den Kellerwänden festgestellt, die auf einer mangelhaften Abdichtung der Wände beruhte. Das hatten die Verkäufer allerdings im Jahr 2010 den Käufern verschwiegen. Als deshalb im Jahr 2013 eine Durchfeuchtung der Kellerwände festgestellt wurde, wurden die Verkäufer aufgefordert, die Kosten einer neuen Kellerabdichtung in Höhe von knapp 5.000 € bis 20.000 € zu übernehmen.

Schon in den ersten Instanzen war zwar klar, dass grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch vorlag. Dort wurde jedoch noch ein Abzug „neu für alt“ vorgenommen - schließlich hatten die Käufer nun eine ganz neue Abdichtung erhalten.

Damit machte der BGH in letzter Instanz nun Schluss und gab der Klage insgesamt statt. Eine Käuferbeteiligung an den Nachbesserungskosten der mangelhaften Kaufsache scheidet nach den Grundsätzen eines Abzugs „neu für alt“ aus, wenn der Vorteil nur darin liegt, dass die Kaufsache durch den erforderlichen Ersatz eines mangelhaften Teils einen zwangläufigen Wertzuwachs erfährt oder der Käufer durch die längere Lebensdauer des ersetzten Teils Aufwendungen erspart. Derlei Vorteile sind laut BGH nicht auf den Schadensersatzanspruch des Käufers anrechenbar.

Hinweis:  Ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag einer Immobilie hilft dann nichts, wenn der Mangel arglistig verschwiegen worden ist. Ehrlich währt eben immer noch am längsten.

Quellen

BGH, Urt. v. 13.05.2022 – V ZR 231/20; www.bundesgerichtshof.de