Außenansicht entscheidet: Wann die WEG den Fensteraustausch bezahlen muss

Mit Urteil vom 12.12.2024 (Az. 29 S 58/24) hat das Landgericht Köln eine praxisrelevante Entscheidung zur Kostenverteilung beim Austausch von Fenstern in Wohnungseigentumsanlagen getroffen. Im Mittelpunkt stand die Auslegung einer Regelung in der Teilungserklärung, die die Instandhaltungspflichten für Fensterrahmen zwischen Gemeinschaft und Sondereigentümer aufteilte.

Sachverhalt

In der Eigentumswohnung des Klägers befanden sich einfach verglaste, undichte Fenster, durch die Regen eindrang. Der Wohnungseigentümer verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die Fenster auf Gemeinschaftskosten auszutauschen. Die WEG lehnte dies ab und verwies auf die Teilungserklärung.

Dort war geregelt, dass die Instandhaltungspflicht des Sondereigentümers unter anderem die „Pflege, den Anstrich und die Erneuerung … der Fensterrahmen“ umfasst, „ausgenommen jedoch den Außenanstrich“, auch soweit die Fenster dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.

Beide Seiten stützten ihre Argumentation auf diese Klausel – mit gegensätzlichem Ergebnis.

Rechtlicher Ausgangspunkt

Nach der gesetzlichen Grundregel (§ 5 Abs. 2 WEG) gehören Fenster einschließlich Rahmen regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Damit ist grundsätzlich die WEG für deren Instandhaltung und Instandsetzung – einschließlich eines notwendigen Austauschs – zuständig.

Zwar können Wohnungseigentümer durch Vereinbarung, insbesondere in der Teilungserklärung, hiervon abweichen und Pflichten auf den einzelnen Sondereigentümer übertragen. Solche Abweichungen sind jedoch eng auszulegen.

Entscheidung des Landgerichts Köln

Das Landgericht Köln verpflichtete die WEG, die Fenster auf Gemeinschaftskosten erneuern zu lassen.

Zwar enthalte die Teilungserklärung eine Übertragung der Instandhaltungspflicht auf den Sondereigentümer. Entscheidend sei jedoch der ausdrückliche Ausnahmevorbehalt für den Außenanstrich der Fensterrahmen. Dieser sei nicht isoliert zu betrachten, sondern teleologisch auszulegen.

Nach Auffassung des Gerichts verfolgt die Ausnahme „ausgenommen der Außenanstrich“ den Zweck, eine einheitliche äußere Gestaltung der Wohnanlage sicherzustellen. Wenn aber bereits der Außenanstrich der gemeinschaftlichen Regelung unterliegt, müsse dies erst recht für Maßnahmen gelten, die das äußere Erscheinungsbild noch stärker prägen.

Ein vollständiger Fensteraustausch beeinflusse die Außenansicht der Anlage in deutlich höherem Maße als ein bloßer Außenanstrich. Daher sei im Zweifel davon auszugehen, dass auch die Erneuerung der Fenster insgesamt Sache der Gemeinschaft sei.

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Köln stärkt die Position einzelner Wohnungseigentümer bei Streitigkeiten über den Fensteraustausch. Enthält die Teilungserklärung einen Vorbehalt zugunsten der Gemeinschaft für den Außenanstrich der Fenster, spricht viel dafür, dass auch der vollständige Austausch der Fenster gemeinschaftlich zu finanzieren ist. Für WEGs unterstreicht die Entscheidung die Notwendigkeit klarer, widerspruchsfreier Regelungen in der Teilungserklärung – insbesondere bei bautechnisch und optisch sensiblen Bauteilen wie Fenstern.