Mietrecht Österreich COVID-19 und Mietzinsbefreiung oder -minderung

Für viele Gewerbetreibende stellt sich die Frage, ob sie als Mieter von Geschäftsräumen von der Zahlung des Mietzinses befreit sind, wenn Kunden das Bestandsobjekt aufgrund eines behördlichen Betretungsverbots nicht betreten dürfen.

In der Entscheidung 3 Ob 78/21y vom 21.10.2021 ( www.ris. bka.gv.at/jus ) gelangte der OGH nun zu dem Ergebnis, dass die Mieterin eines Sonnenstudios aufgrund des behördlichen Betretungsverbots im April 2020 keinen Mietzins zu bezahlen hatte. In einer kurz darauf ergangenen Entscheidung ( 25.11.2021, 3 Ob 184/21m , www.ris.bka.gv.at/jus ) – in dieser ging es um die Mieterin eines Kosmetikstudios in einem Einkaufszentrum – bestätigte er dies. Ein Betretungsverbot führt dann zur gänzlichen Unbrauchbarkeit eines Bestandobjekts, wenn der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch den Kundenverkehr gekennzeichnet ist.

Führt eine Maßnahme nicht zur gänzlichen Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts, steht dem Mieter nur ein Recht auf Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung zu. Ergänzend hielt der OGH fest, dass den Mieter keine Pflicht zur Herausgabe des Fixkostenzuschusses an den Vermieter trifft.