Miet- und WEG-Recht Die Bedeutung einfacher Mietspiegel am Beispiel der Region Hannover im Lichte des BGH-Urteils VIII ZR 245/17
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13. Februar 2019 (VIII ZR 245/17) zur Indizwirkung einfacher Mietspiegel bietet eine wichtige Grundlage für die Bewertung und Anwendung von Mietspiegeln, die nicht den Status eines qualifizierten Mietspiegels besitzen. Dies ist insbesondere relevant für die Region Hannover, die nach dem Auslaufen der Qualifizierung ihrer Mietspiegel aus dem Jahr 2021 nunmehr auf einfache Mietspiegel zurückgreift.
Relevanz des BGH-Urteils für die Region Hannover
Die Entscheidung des BGH unterstreicht, dass auch einfache Mietspiegel ein taugliches Mittel darstellen können, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen. Sie haben eine Indizwirkung und können somit als Grundlage für Mieterhöhungen oder -verhandlungen dienen. Für die Region Hannover bedeutet dies konkret:
1. Übergangsphase bis zur Neuerstellung qualifizierter Mietspiegel: Die einfachen Mietspiegel der Region Hannover sollen bis Ende 2024/Anfang 2025 als Orientierungshilfe dienen, bis neue qualifizierte Mietspiegel verfügbar sind. Das BGH-Urteil legitimiert diese Praxis und gibt den einfachen Mietspiegeln trotz fehlender Qualifizierung Gewicht.
2. Indizfunktion: Wie im Fall des Dresdner Mietspiegels 2015 festgestellt wurde, können auch die einfachen Mietspiegel der Region Hannover als Indiz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Dies setzt voraus, dass sie auf einer hinreichenden Datengrundlage beruhen und in einem transparenten Verfahren unter Beteiligung relevanter Interessengruppen erstellt wurden.
3. Beweisführung vor Gericht: Sollten Mietstreitigkeiten vor Gericht getragen werden, so können die einfachen Mietspiegel der Region Hannover als Beweismittel eingebracht werden. Es obliegt dann dem Gericht, im Rahmen seiner freien Beweiswürdigung zu entscheiden, inwieweit dem einfachen Mietspiegel Indizwirkung beigemessen wird.
Fazit
Das BGH-Urteil VIII ZR 245/17 hat weitreichende Implikationen für die Anwendung von einfachen Mietspiegeln in der Praxis und stärkt deren Stellung als Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für die Region Hannover ergibt sich daraus eine solide Rechtsgrundlage für den Einsatz ihrer einfachen Mietspiegel während der Übergangszeit bis zur Erstellung neuer qualifizierter Mietspiegel.
Es bleibt jedoch zu beachten, dass einfache Mietspiegel nicht dieselbe rechtliche Vermutungswirkung wie qualifizierte Mietspiegel genießen und ihre Akzeptanz im Einzelfall von den konkreten Umständen und der Qualität ihrer Erstellung abhängt.
Für Vermieter und Mieter in der Region Hannover bedeutet dies, dass sie sich auf die aktuellen einfachen Mietspiegel berufen können, sollten sie keine anderen geeigneten Datenquellen zur Bestimmung der üblichen Entgelte vorweisen können. Gleichzeitig sollten sie sich bewusst sein, dass diese Instrumente nur bis zur Veröffentlichung neuer qualifizierter Mietspiegel Gültigkeit besitzen und danach gegebenenfalls anzupassen sind.
