Mietrecht Eignet sich die Türnische zum Wohnen? Der Bundesgerichtshof konkretisiert, was alles zur Wohnfläche gehört!

Kürzlich hatte der Bundesgerichtshof zu entscheiden, was unter einer Türnische zu verstehen ist und, ob es sich hierbei um Wohnfläche handelt. Dem lag folgender Streit zugrunde: Im Mietvertrag über eine Wohnung wurde die Wohnfläche mit „ca. 48 m²“ angegeben. Die Mieterin berief sich darauf, die Wohnfläche betrage lediglich 43,18 m². Dies würde eine Abweichung von 10,04 % von der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnfläche bedeuten. Dies ist insofern entscheidend, als der Bundesgerichtshof vor 20 Jahren eine 10 %-Grenze festgelegt hat. Sofern die tatsächliche Fläche von der vereinbarten Fläche um mehr als 10 % abweicht, führt dies zu einer Minderung der Miete. Dies hat zur Folge, dass die in unverjährter Zeit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter erstattet werden muss. Insbesondere bei kleineren Wohnungen und Apartments zeigt sich, dass es bei der Frage, ob die 10 % überschritten werden oder nicht, quasi auf jeden Quadratzentimeter ankommt.

In dem vor dem Bundesgerichtshof zu entscheidenden Verfahren (BGH VIII ZR 117/22) wurde ein gerichtliches Gutachten eingeholt. Der Sachverständige ermittelte eine Wohnfläche von 43,38 m². Dieser Wert ergibt eine Abweichung von 9,63 %. In diesem Verfahren wurde daher um eine Differenz von 20 cm² zwischen den beiden Messergebnissen gestritten. Diskutiert wurde auch, ob zwei Türnischen innerhalb der Wohnung zur Wohnfläche gezählt werden müssen. Zunächst wurde die Türnische als Öffnung in einer die Grundfläche eines Raums begrenzenden Wand, die einen Durchgang durch diese ermöglicht, definiert. Zugleich wurde neben dieser wunderschönen Definition klargestellt, dass es hierbei weder auf eine Türe noch einen Türrahmen ankomme. Entscheidend sei vielmehr, ob die Mieterin die Wandöffnung als Zugangs- oder Durchgangsmöglichkeit nutze oder ob eine solche Nutzung aus „raumgestalterischer Sicht“ sinnvoll sei. Im Ergebnis seien die Türnischen nicht mitzurechnen. Dies wiederum hatte zur Folge, dass die zu einer Minderung der Miete führenden 10 % überschritten wurden.

Auf den ersten Blick erscheint es kleinlich, eine Minderung der Miete bei Überschreitung der Grenze um lediglich 18 cm² anzunehmen. Völlig zurecht stellt der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung klar, dass es aus Gründen der Praktikabilität und Rechtssicherheit einer konkreten Grenze bedürfe und kein Raum für eine darüber hinausgehende Maßtoleranz bleibe. Ebenso stellt der Bundesgerichtshof - wie bereits mehrfach in den vergangenen Jahren - fest, dass sich ein Vermieter nicht darauf berufen könne, die Wohnfläche sei lediglich mit „ca.“ angegeben. Angesichts dessen kann man nur empfehlen, dass die Wohnfläche vor Vermietung konkret ermittelt wird oder man hierzu keine Angaben im Mietvertrag trifft.