Mietrecht Gute Nachrichten für Vermieter

Bundesgerichtshof erleichtert Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monaten ab Wohnungsrückgabe. Dies ist eine der kürzesten Verjährungsfristen, welches das Zivilrecht kennt. Der Gesetzgeber wollte damit erreichen, dass zwischen den ehemaligen Vertragsparteien schnell Klarheit darüber herrscht, ob noch Ansprüche existieren oder nicht. In der Regel besteht zugunsten des Vermieters eine Mietsicherheit, oftmals in Form einer Barkaution. Das Gesetz ermöglicht dem Vermieter, die ihm noch zustehenden Ansprüche mit der Barkaution zu verrechnen, selbst dann, wenn seine eigenen Schadensersatzansprüche bereits verjährt sein sollten. Der Vermieter sollte hinreichend abgesichert sein und auch nach Ablauf der sechs Monate die Möglichkeit haben, durch Verrechnung mit der Kaution seinen Schadenersatz zu erhalten. In den vergangenen Jahren haben Gerichte jedoch vermehrt argumentiert, der Schadensersatzanspruch des Vermieters sei zunächst darauf gerichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, nicht jedoch auf Zahlung. Dieser Wiederherstellungsanspruch wandele sich erst dann in einen Zahlungsanspruch um, wenn der Vermieter einen konkreten Geldbetrag fordere. Dies erfolgt zumeist durch Vorlage eines Angebots eines Handwerkers. Sofern der konkrete Betrag erst nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist benannt wurde, entschieden die Gerichte zunehmend, eine Aufrechnung sei nicht mehr möglich da sich der Wiederherstellungsanspruch erst in verjährter Zeit in einen Geldanspruch umgewandelt habe. Dies setzte den Vermieter unter Zugzwang.

Dieser Entwicklung in der Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun eine Absage erteilt. Mit Urteil vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23) entschied er, dass die Vereinbarung einer Barkaution typischerweise dahingehend auszulegen sei, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Möglichkeit haben soll, auf einfache Weise durch Aufrechnung gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution seinen Schadenersatz zu erhalten. Es würde nicht dem Interesse der beiden Parteien entsprechen, wenn der Vermieter gezwungen wäre, innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung seine Schadensersatzforderungen zu beziffern. Dem Mieter sei bewusst, dass der Vermieter von der Geldmachung von Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung absehe, weil dieser auf das Kautionsguthaben zugreifen könne. Durch dieses Urteil ist der Mieter selbstverständlich nicht schutzlos. Sollten keine Gegenansprüche des Vermieters bestehen, kann der Mieter nach wie vor die Kaution zurückverlangen.