Gewerbemietvertrag Keine pauschale Regelungen für Mieten im Lockdown

Der Bundesgerichtshof hat am 12.01.2022 eine lang erwartete Entscheidung getroffen. Konkret ging es um die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Covid-19-Pandemie die komplette Miete zu zahlen hat (BGH, Urteil vom 12.01.2022, Az. XII ZR 8/21). In seiner Entscheidung stellt der Bundesgerichtshof zunächst klar, dass die Schließung des Geschäftes nicht zu einem Mangel der Räume im Sinne des Gesetzes führt. Eine Minderung der Miete ist daher ausgeschlossen. Es kommt dann allerdings grundsätzlich ein Anspruch des Mieters auf Anpassung der Miete wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. An dieser Stelle hatte das Oberlandesgericht Dresden als Vorinstanz eine pauschale Reduzierung der Miete um die Hälfte angesetzt. Dieser pauschalen hälftigen Teilung hat der Bundesgerichtshof nun eine Absage erteilt. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist oder nicht, sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls zu betrachten. Berücksichtigt werden müssen beispielsweise auch staatliche Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile, d. h. sogenannter Corona-Hilfen.

Der Bundesgerichtshof hat somit klargestellt, dass sich eine pauschale 50/50-Regelung verbietet, so praktikabel diese auch sein mag. Vielmehr muss jeder Einzelfall gesondert betrachtet werden. Konsequenterweise hat der Bundesgerichtshof daher das Urteil der Vorinstanz aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.